一、什么是房產析產

根據(jù)相關協(xié)議、法律原則和一定的標準，將共有房產這一財產分割，而分屬各所有人所有的行為稱為房產析產。房產析產一般發(fā)生于離婚、分家、繼承和共買房產等民事關系上，公民死亡后，共同生活人或者財產共有與繼承人就財產如何處理，根據(jù)最高人民法院的有關解釋，一般是先析產后繼承。

二、分家析產時應注意什么問題

1、把家庭成員對家庭共有財產的分割與家庭成員之間的財產贈與相區(qū)別

家庭成員基于一定的法律事實而形成的家庭財產為家庭共有財產，在分割家庭共有財產時，一般應按共有人權利義務相一致和有利于生產、生活、有利于社會安定等原則，公平合理地處理。對于因父母將自己的財產處分給其子女和其他家庭成員而發(fā)生的糾紛，應該按贈與糾紛處理，以充分尊重贈與人的意愿為原則。如果調解處理時將上述兩種情況混淆，就難以區(qū)分各當事人的要求是否合理，更難以在當事人之間找準平衡點。

2、把家庭共有財產與家庭成員共同生活期間的個人財產相區(qū)別

對財產所有權是家庭成員共有還是個人所有，必須根據(jù)財產是為家庭成員共同基于一定的法律事實所取得，還是家庭成員中的某個人基于一定的法律事實所取得來認定。如果是家庭成員中的某個人依法取得的財產，即使在家庭成員共同生活期間取得，也不存在共有關系。對于個人財產的處理，以歸個人所有為原則，即便是夫妻關系存續(xù)期間，也不改變財產的性質。

3、把父母用子女給付的贍養(yǎng)費出資購置的財產與父母與子女共同出資購置的財產相區(qū)別

子女給付父母贍養(yǎng)費是法定義務，該贍養(yǎng)費屬于父母個人財產，父母將贍養(yǎng)費積累起來購置的財產，所有權屬于父母，與給付贍養(yǎng)費的子女之間不形成共有財產關系。對于這類財產的處理，以歸父母所有為原則，給付贍養(yǎng)費的子女可以在父母去世后遺產分割時，根據(jù)《繼承法》的相關規(guī)定，在遺產的份額上適當考慮多分。父母與子女共同出資購置的財產為父母與子女的共同財產，這類財產的處理原則是：財產份額有約定的，按約定分割；沒有約定的，原則上共有人均分，但對共有財產貢獻較多的可適當多分，同時給予老年人適當照顧。

4、把夫妻共同財產與家庭成員共同財產相區(qū)別

夫妻在婚姻關系存續(xù)期間所得的財產是夫妻共同財產，但夫妻對財產有約定的除外。如果夫妻與家庭其他成員約定某些財產為家庭共有財產，或者共同基于一定的法律事實所得的財產，為夫妻與其他家庭成員的共有財產。夫妻對夫妻共同財產有平等的處理權，但這僅限于為日常生活所需而處理共同財產，對于重大財產夫妻一方不能擅自處分。夫妻因離婚而需要分割共同財產，或者因一定的法律事實需要與其他家庭成員分割共有財產時，應該遵循權利義務相一致原則和照顧子女、照顧女方的原則。

5、把家庭成員共同共有的財產與家庭成員按份共有的財產相區(qū)別

一般來說，家庭成員之間的共有關系為共同共有，各共有人享有均等份額。但是，如果共有人事先約定了各共有人的份額，就構成按份共有，各共有人按照約定的份額分得財產；如果共有人不能證明按份共有，則按共同共有處理；如果按份共有中，各共有人對各自應得份額約定不明確，則按等份原則處理。除按份分割共有財產外，對其他共有財產應綜合考慮財產的來源、共有人的情況以及保護婦女兒童合法權益等因素予以處理。

6、把可分割財產與不宜分割的財產相區(qū)別

對家庭共有財產進行分割，無論是動產還是不動產，都有可分與不可分的區(qū)別，在分割時必須根據(jù)財產的性質、用途及財產所有人的具體情況，采取不同的分割方法：

（1）實物分割

共有財產屬于可分物，分割后不損害財產的經濟用途和價值的，可對共有財產進行實物分割。

（2）變價分割

共有財產不能分割或分割后損害其經濟用途和價值的，或者共有人對共有財產均不愿意采取實物分割方法的，可將共有財產作價變賣，各共有人取得相應的價金。

（3）作價補償

共有財產不能分割，或雖可分割，但有的共有人愿意取得實物，有的共有人不愿意取得實物的，可將共有財產歸愿意取得實物的共有人所有，由取得實物的共有人按共有財產的價值，給未取得實物的共有人，以相當于其實有份額的經濟補償。

以上為您介紹了分家析產時應注意的問題，您都了解了嗎？現(xiàn)實中，在處理分家析產糾紛時，應特別注意，因為分家析產是對房子的分割，而房子不是什么小事，如果處理不當，會影響家人的感情。有時，對不宜分割的房子，在作價補償時，對于他人的補償是多還是少？多數(shù)當事人會因此糾纏不清，雙方互相扯皮，這是令很多人都很頭疼的事情。鑒于此類情況的普通性，建議您找專業(yè)的律師進行咨詢，相信律師會幫您盡快地解決相關問題。