開發(fā)商延期交房怎么辦

■案情回放

王女士與美華房地產有限公司（以下簡稱“美華公司”）于2000年5月11日簽訂購房合同一份。該合同約定房款總價為612萬元，合同簽訂當日，乙方付購房款45萬元，余款應在2001年11月30日前結清。未按期付清結算款每天按房價之0。1%向甲方交付違約金；甲方應于2001年11月30日將房屋正式交付給乙方使用，如因甲方原因延期交付使用，每天按房價之0。1%向乙方支付違約金。

按照約定，合同簽訂后王女士支付了45萬元現金。在2001年11月20日，王女士到美華公司施工現場看到房屋還在建設，估計不能按時交房，為避免損失，就沒有交付余款而回家了。到了交房期限，美華公司果真沒有按約交房，兩個月后，美華公司通知王女士來交余款并辦理房屋交接手續(xù)，但王女士堅持要在余款中扣除美華公司的違約金，美華公司不同意，于是王女士不交款也不接房屋鑰匙。又過了三個月后，王女士訴至法院。

王女士訴稱：美華公司單方違約，應承擔違約責任，支付違約金。美華公司辯稱自己違約有不可抗力因素，同意支付晚交房兩個月的違約金，但王女士未按時交付余款，也屬違約行為，反訴要求王女士支付延期付款違約金。王女士作為反訴被告，認為自己在看到美華公司不能按時交房的情形下，才不支付余款，是自我保護行為，是正確地履行了不安抗辯權，不同意美華公司的反訴請求。

■法院判決

此案一審法院判決本訴被告美華公司構成違約，應支付本訴原告王女士違約金每天按房價總額的0。1%，從2001年12月1日始計算至交房時為止。反訴被告王女士因基于反訴原告不能按合同規(guī)定期限交房這一事實，而在合同規(guī)定的付清房款日以及反訴原告實際交付房屋之日前未交清剩余房款，應認定為正當行使同時履行抗辯權，其行為不構成違約，故對美華公司的反訴請求不予支持。

美華公司不服，在法定期間內提起上訴。二審法院在全面地調查和認定本案的事實的基礎上，作出改判：一、上訴人美華公司在判決生效后七日內支付被上訴人王女士違約金每天按房價總額之0。1%，從2001年12月1日始計算至交房通知送至王女士通訊處止。二、被上訴人王女士在判決生效后七日內支付上訴人美華公司違約金每天按未付清房屋余款之總額0。1%，從2001年11月30日計至實際交付日止。

雙方當事人現已履行完畢。

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■律師分析

1、本合同履行過程中雙方均有違約行為，應各自承擔相應違約責任。

2、王女士稱自己不按時交付房屋余款的行為，是在正當地行使履行抗辯權，一審法院也做出如此認定，這是錯誤的，正當地行使同時履行抗辯權是在債務沒有先后履行順序這一前提下才產生的。按《中華人民共和國合同法》第六十六條之規(guī)定：當事人互負債務，沒有先后履行順序的，應當同時履行。一方在對方履行之前有權拒絕其履行要求。一方在對方履行債務不符合約定時，有權拒絕其相應的履行要求。而按購房合同約定，王女士應于2001年11月30日前將房屋余款交付給美華公司，而美華公司是在2001年11月30日將房屋交付給王女士，雙方的履行期限相差一天，不是同時履行義務。因此認定王女士未按時支付余款的行為是正當行使同時履行抗辯權屬前提錯誤。

那么能認定王女士未按時支付余款的行為是正當地行使了不安抗辯權呢？也不能，因為不安抗辯權的行使是受到嚴格的限制的?！吨腥A人民共和國合同法》第六十八條規(guī)定：應當先履行債務的當事人，有確切證據證明對方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）經營狀況嚴重惡化；（二）轉移財產、抽逃資金，以逃避債務；（三）喪失商業(yè)信譽；（四）有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形。不安抗辯權僅限于上面的四種情況，除此之外不能認定為行使不安抗辯權。本案中美華公司只是由于客觀原因未能按時交房，不存在上述四種情形之一，故無不安抗辯權的前提。

3、雖然購房合同約定，王女士未按時支付房屋余款，要按房屋總價每日0。1%計算違約金，但依據公平原則，王女士的違約造成美華公司未能按時收取的只是購房余款。所以二審法院將王女士的違約金計算基數認定為未付的房屋余款，是合乎情理的。