本小區(qū)的車位可以賣給非業(yè)主嗎

今年3月，杭州一樓盤拿到了預(yù)售證，這其中包括28個(gè)地上車庫(kù)，這些車庫(kù)是能辦出產(chǎn)權(quán)證的，由于車庫(kù)幾乎是臨街的，這也讓不少投資者相當(dāng)看好。他們都打著這樣的算盤：把車庫(kù)買下來(lái)，然后變更用途破墻開(kāi)店。來(lái)自富陽(yáng)的張先生正是抱著這樣的目的，一口氣買下該小區(qū)的兩個(gè)位置相當(dāng)不錯(cuò)的車庫(kù)，每個(gè)車庫(kù)的售價(jià)是13萬(wàn)元。張先生先交了10萬(wàn)塊錢的定金。

如果張先生是小區(qū)的業(yè)主，他的這次購(gòu)買車庫(kù)的行為不會(huì)引起事后如此大的反響，但是他并不打算購(gòu)買小區(qū)的住宅或商鋪，也就是說(shuō)，他并不是這個(gè)小區(qū)的業(yè)主。

有人提出：張先生的行為違反了去年出臺(tái)的《杭州市住宅區(qū)配套建設(shè)暫行規(guī)定》（杭政辦2005一號(hào)文件），根據(jù)該規(guī)定，小區(qū)內(nèi)的車庫(kù)只能賣給小區(qū)內(nèi)的業(yè)主。

有鑒于此事可能會(huì)出現(xiàn)的后果，在車庫(kù)的銷售合同中，開(kāi)發(fā)商增加了一些補(bǔ)充協(xié)議，在協(xié)議中，開(kāi)發(fā)商事先說(shuō)明，如果張先生不購(gòu)買商鋪的話，有可能會(huì)因?yàn)檫`反了杭政辦2005一號(hào)文件，購(gòu)買的車庫(kù)將辦不出產(chǎn)權(quán)證。

對(duì)這樣的銷售合同，張先生顯然是不滿意的，因此遲遲沒(méi)有來(lái)簽約。之后，事情鬧到了法院。“既然付了定金，就應(yīng)該能夠辦出產(chǎn)權(quán)證?！睆埾壬J(rèn)為?，F(xiàn)在開(kāi)發(fā)商已經(jīng)在銷售合同中表示，可能會(huì)無(wú)法辦出產(chǎn)權(quán)證，因此以開(kāi)發(fā)商違約為由，要求開(kāi)發(fā)商根據(jù)定金合同，雙倍退還定金。

法院認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商既然已經(jīng)取得了預(yù)售證，因此從法律的角度上說(shuō)，就表示開(kāi)發(fā)商銷售的所有手續(xù)都已完備，符合了《商品房預(yù)售管理辦法》，銷售車庫(kù)沒(méi)有任何法律的問(wèn)題，本著照顧弱勢(shì)一方的態(tài)度，法院建議庭外和解，開(kāi)發(fā)商除退還張先生的十萬(wàn)元定金外，給予張先生所有的訴訟費(fèi)用以及一定的補(bǔ)償三萬(wàn)元整，雙方都對(duì)這樣的調(diào)解方式表示認(rèn)可。

此事的關(guān)鍵是張先生在購(gòu)買車庫(kù)簽訂定金合同的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商是否曾經(jīng)告知《杭州市住宅區(qū)配套建設(shè)暫行規(guī)定》（杭政辦2005一號(hào)文件）的內(nèi)容，并建議他在購(gòu)買車庫(kù)以后買小區(qū)的商鋪或住宅。

“如果有證據(jù)表明，開(kāi)發(fā)商當(dāng)初在銷售車庫(kù)的時(shí)候，已經(jīng)告知上述內(nèi)容及由此可能會(huì)出現(xiàn)的后果，那么開(kāi)發(fā)商就沒(méi)有任何責(zé)任，現(xiàn)在該公司雖然表示曾經(jīng)在銷售中心公示過(guò)該規(guī)定的內(nèi)容并且向張先生告知，但是對(duì)方否認(rèn)曾經(jīng)告知過(guò)，這事情就說(shuō)不清楚了?！?/p>

開(kāi)發(fā)商的法律顧問(wèn)回想道：如果當(dāng)初以書面的形式告知《杭州市住宅區(qū)配套建設(shè)暫行規(guī)定》的具體內(nèi)容，并且讓對(duì)方簽字，這樣一來(lái)就不會(huì)出現(xiàn)后來(lái)的情況了。

因?yàn)闆](méi)有這樣書面的“鐵證”，開(kāi)發(fā)商后來(lái)間接地找旁證，他們找了其他購(gòu)買車庫(kù)的客戶，用以證明確實(shí)在與客戶簽訂合同時(shí)曾經(jīng)告知過(guò)該規(guī)定的內(nèi)容，甚至通過(guò)社區(qū)居委會(huì)來(lái)作旁證，因?yàn)楫?dāng)初他們也在現(xiàn)場(chǎng)。

既然車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)證是肯定辦得下來(lái)的，那么為什么開(kāi)發(fā)商還非要在一開(kāi)始的時(shí)候告知購(gòu)買者該規(guī)定的內(nèi)容？并且，在銷售合同的附加協(xié)議中表示“有可能會(huì)出現(xiàn)辦不出產(chǎn)權(quán)證的情況呢？”

該開(kāi)發(fā)商的法律顧問(wèn)表示，之所以這么做，是為了起到一個(gè)告知的義務(wù)，這樣的操作雖然不存在著法律的隱患，但確實(shí)還存在著一個(gè)政策的隱患，“很有可能會(huì)出現(xiàn)這樣一種情況，交易中心會(huì)推遲辦證，而一旦出現(xiàn)這樣的情況，客戶就要跟我們打官司，這顯然是我們不希望看到的?！?/p>

現(xiàn)在在合同中注明這一點(diǎn)，其實(shí)就是盡到了開(kāi)發(fā)商的義務(wù)，萬(wàn)一出現(xiàn)上述情況，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有任何過(guò)錯(cuò)，客戶只能將交易中心告上法庭。

車位能辦理產(chǎn)權(quán)證嗎

浙聯(lián)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人、副主任陳鐘律師認(rèn)為，此事涉及一個(gè)非常根本的問(wèn)題，就是政府的規(guī)章能否干預(yù)企業(yè)的自主經(jīng)營(yíng)權(quán)？從法律的角度上來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商既然已經(jīng)取得了預(yù)售證，那就是說(shuō)他已經(jīng)通過(guò)了各種審批，在銷售方面沒(méi)有任何法律的瑕疵，他想賣給誰(shuí)這是他自己的事情。

“現(xiàn)在杭州有車庫(kù)只能賣給小區(qū)業(yè)主的規(guī)定（很多城市都有），這是不是干預(yù)了企業(yè)的自主經(jīng)營(yíng)權(quán)呢？而且這項(xiàng)規(guī)定甚至連法規(guī)都談不上，該規(guī)定是沒(méi)有法律效力的。因此，并不能夠因?yàn)檫@一規(guī)定而阻礙開(kāi)發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)證。而且在實(shí)際操作中，這樣的情況開(kāi)發(fā)商真的辦不出產(chǎn)權(quán)證是非常少見(jiàn)的?！?/p>

我們也向交易中心的有關(guān)人士進(jìn)行了詢問(wèn)，得到的回答是，這種情況下，要辦出產(chǎn)權(quán)證也是沒(méi)有任何問(wèn)題的。而事實(shí)上，其他購(gòu)買車庫(kù)的業(yè)主也都曾經(jīng)向交易中心詢問(wèn)過(guò)，都得到了肯定能辦出產(chǎn)權(quán)證的答復(fù)。

因此，此事就牽涉出一個(gè)問(wèn)題，既然非小區(qū)業(yè)主也完全可以從開(kāi)發(fā)商手里買到車庫(kù)，并且也能夠辦出產(chǎn)權(quán)證，那《杭州市住宅區(qū)配套建設(shè)暫行規(guī)定》中說(shuō)到的開(kāi)發(fā)商不能將小區(qū)車庫(kù)賣給非小區(qū)業(yè)主，這樣的規(guī)定豈非是一紙空文？