開發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證怎么辦

案例介紹： 2002年5月27日，原告王某和被告大連市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂一份《商品房買賣合同》，約定：原告向被告購買位于大連市沙河口區(qū)中山路的某大廈住宅樓402號房；被告須于2002年8月30日將驗收合格的房屋交付給原告使用，并應于房屋交付使用后90日內(nèi)，將辦理權屬登記需由被告提供的資料報產(chǎn)權登記機關備案。如因被告的責任自交付起如超過一年，原告仍無法辦理房屋所有權登記或無法取得房屋權屬證書的，自該一年屆滿之次日起由出賣人承擔每日已收房款萬分之一的違約賠償金。合同簽訂后，原告依約付清了全部購房款，被告亦按時將房屋交付給原告使用。被告因消防工程驗收及房屋面積測繪等問題，沒有將辦理房屋權屬登記所需的資料報給房產(chǎn)局，導致原告無法辦理《房屋所有權證書》。直到2006年4月20日，被告才給原告開具結(jié)算發(fā)票并通知可以辦理《房屋所有權證書》。2007年3月19日，原告向法院起訴，要求被告支付2003年8月31日至2006年4月20日期間的延期辦證違約金。

被告認為：原告購買房屋享有的是物權，而不適用訴訟時效。既使適用訴訟時效，原告于2007年3月19日才起訴主張權利，2003年8月31日至2005年3月19日期間的違約金超過了兩年訴訟時效，不受法律保護。

原告認為：延期辦證違約金的訴訟時效期間應從2006年4月20日開始起算，所以，其訴訟請求沒有超過兩年的訴訟時效。

法院認為：合同明確約定了如因被告的責任自交付起如超過一年，原告仍無法辦理房屋所有權登記或無法取得房屋權屬證書的，被告應承擔違約責任。原告明知自2003年8月31日起可以要求被告支付延期辦證的違約金。所以，延期辦證違約金的訴訟時效期間應自2003年8月31日開始起算。原告在訴訟中不能提供證據(jù)證明訴訟時效期間有中斷，所以，法院只能支持2005年3月19日至2006年4月20日期間的延期辦證違約金。2005年3月19日之前的延期辦證違約金已超過了兩年的訴訟時效，不再受法律的強制保護。

逾期辦證違約金如何計算

案例分析：

1、原告要求被告支付延期辦證違約金的請求，屬債權請求權，適用兩年的普通訴訟時效。原告取得權屬證書前，并未取得房屋物權。被告認為延期辦理房產(chǎn)證支付違約金不受訴訟時效限制的觀點是沒有法律依據(jù)的。

2、《中華人民共和國民法通則》規(guī)定，向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為兩年，法律另有規(guī)定的除外。該法同時規(guī)定，訴訟時效期間從知道或者應當知道權利被侵害時起算。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人在商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任。延期辦證違約金的訴訟時效期間，應自合同約定的辦證期限屆滿之日開始起算，亦即自開發(fā)商的違約行為發(fā)生之日起算。本案中，合同明確約定了如因被告的責任自2002年8月30日交付起如超過一年，原告仍無法辦理房屋所有權登記或無法取得房屋權屬證書的，被告應承擔違約責任。

所以，被告的違約行為發(fā)生在2003年8月31日，即本案訴訟時效期間應從2003年8月31日起算。原告于2007年3月19日才起訴，是否已經(jīng)過訴訟時效呢？被告因消防工程驗收及房屋面積測繪等問題，沒有將辦理房屋權屬登記所需的資料報給房產(chǎn)局，導致原告無法辦理《房屋所有權證書》，由此產(chǎn)生違約金是一個持續(xù)的狀態(tài)，會隨著時間的延長而增長。也就是說，被告的違約行為一直延續(xù)到2006年4月20日止。但是，由于原告遲至2007年3月19日才起訴被告要求其支付延期辦證違約金，此后，原告也未舉證證明在起訴日前向被告主張過權利。

所以，自起訴日的前兩年之內(nèi)的違約金請求權未超過訴訟時效，自起訴日的前兩年之前的違約金請求權已超過訴訟時效。被告違約責任期間為2003年8月31日起至2006年4月20日止，法院對2005年3月19日至2006年4月20日期間的延期辦證違約金予以支持，對2003年8月31日起至2005年3月18日止的違約金請求權不予支持是正確的。