一、什么是房屋交付條件
我國(guó)的商品房銷售分為現(xiàn)售和預(yù)售兩種。所謂商品房現(xiàn)售，指開(kāi)發(fā)商將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給購(gòu)房者，并由購(gòu)房者支付房?jī)r(jià)款的行為。商品房預(yù)售，是指開(kāi)發(fā)商將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給購(gòu)房者，并由購(gòu)房者支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。從兩者的定義可以看出，預(yù)售商品房具有遠(yuǎn)期交貨買(mǎi)賣性質(zhì)，與現(xiàn)售不同，預(yù)售時(shí)雙方交易標(biāo)的尚未成型，從合同簽訂到交房這段時(shí)間常發(fā)生一些主客觀情況導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商無(wú)法按約定交房，因此商品房交付條件對(duì)預(yù)售購(gòu)房者來(lái)說(shuō)更為重要。本文亦更多地從預(yù)售角度探討交付條件法律問(wèn)題。
我國(guó)對(duì)商品房交付條件的相關(guān)法律規(guī)定較少，規(guī)章及地方規(guī)定居多，法律位階普遍不高，且相互之間有一定的沖突，發(fā)生糾紛時(shí)對(duì)處于弱勢(shì)地位的購(gòu)房者不利。另一方面，從使用的合同文本來(lái)看，目前各城市廣泛使用的是建設(shè)部、國(guó)家工商局推薦使用的編號(hào)為“GF-2000-0171”的《商品房買(mǎi)賣合同》。該合同中關(guān)于商品房交付條件的條款設(shè)定較為原則，有待進(jìn)一步細(xì)化。目前北京市已制訂了《北京市商品房預(yù)售合同》，對(duì)商品房交付條件進(jìn)行了細(xì)化。
所謂的房屋交付條件，是指開(kāi)發(fā)商具備了法律規(guī)定和合同約定的交房條件，取得了可以與購(gòu)房者辦理交房手續(xù)的資格。交付條件應(yīng)包括法定的交房條件和約定的交房條件。前者是指法律規(guī)定的開(kāi)發(fā)商交付商品房應(yīng)具備的有普遍約束力的條件，后者是指商品房買(mǎi)賣合同雙方當(dāng)事人在合同中約定的除法定交房條件以外的特殊條件。
二、商品房交付要具備哪些條件
下面就結(jié)合基本交付條件中“商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”和“商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格”這兩種分述如下：
1、商品房經(jīng)驗(yàn)收合格
開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)受人選擇“商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”這一交付條件，爭(zhēng)議最大之處就是竣工驗(yàn)收完成的時(shí)間，即開(kāi)發(fā)商憑什么資料才能證明竣工驗(yàn)收合格？根據(jù)《房屋建設(shè)工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收暫行規(guī)定》，竣工驗(yàn)收程序?yàn)椋?/p>
（1）該工程必須符合《房屋建設(shè)工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收暫行規(guī)定》第5條件規(guī)定的條件，即工程完工，施工、監(jiān)理、勘察、設(shè)計(jì)等單位提出相應(yīng)報(bào)告；有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；工程款支付完畢；專項(xiàng)驗(yàn)收（規(guī)劃、消防、環(huán)保）完成等等。
（2）建設(shè)單位組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位組成驗(yàn)收組制定驗(yàn)收方案，并將驗(yàn)收時(shí)間、地點(diǎn)等驗(yàn)收事項(xiàng)通知工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)。
（3）建設(shè)單位組織竣工驗(yàn)收。
（4）工程竣工驗(yàn)收合格后，由建設(shè)單位提出《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》。
（5）建設(shè)單位自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15天內(nèi)，向建設(shè)行政主管部門(mén)備案。
2、商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格
商品房綜合驗(yàn)收制度的依據(jù)為《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第18條規(guī)定：“住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行綜合驗(yàn)收”。其驗(yàn)收內(nèi)容包括：工程質(zhì)量、規(guī)劃、消防、人防等涉及公共安全的內(nèi)容，城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；拆遷方案的落實(shí)情況；物業(yè)管理落實(shí)情況。
