一、二手房買賣必須過(guò)戶嗎？

（一）二手房買賣過(guò)戶的法律意義

二手房過(guò)戶，顧名思義就是把房屋所屬人的名稱變更。可以理解為房屋產(chǎn)權(quán)證與土地使用證一起過(guò)戶。二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過(guò)案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)。它是相對(duì)開(kāi)發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級(jí)市場(chǎng)的俗稱。

（二）二手房買賣不過(guò)戶的風(fēng)險(xiǎn)

1、房屋權(quán)利受到限制。

比如，房屋產(chǎn)權(quán)所有人由于民事訴訟、刑事懲罰等，使房子被查封、抵押，賣方權(quán)利就不能全面行使。如果購(gòu)房者購(gòu)買了這樣的房子，將承擔(dān)很大風(fēng)險(xiǎn)，房子可能被沒(méi)收、拍賣，購(gòu)房者只能向賣房者要求返還本息。即便與賣房者進(jìn)行了房屋交易公證，也屬于無(wú)效。

2、房屋共有人不同意賣房。

房屋共有人通常指房主的妻子或丈夫，購(gòu)房者在買房時(shí)要房主與共有人都同意才行。段律師說(shuō)：“我曾經(jīng)見(jiàn)過(guò)這么一個(gè)例子，當(dāng)時(shí)購(gòu)房者直接和房東簽訂了合同,并做了房屋買賣公證,但公證時(shí)房東的妻子因有事未在場(chǎng)，結(jié)果首付款都付了,房東卻說(shuō)房子不賣了,因?yàn)樗拮硬煌?。?/p>

3、賣房者對(duì)房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，只有使用權(quán)。

比如一些單位分房后，房子就由職工一直居住，但是單位并沒(méi)有將房子產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)給職工個(gè)人，此時(shí)居住者對(duì)房子只有使用的權(quán)利，而沒(méi)有買賣的權(quán)利。這樣的房屋買賣合同，一般公證處不予公證，即使公證了也不具法律效力。

4、聯(lián)建房、小產(chǎn)權(quán)房拿不到產(chǎn)權(quán)證。

購(gòu)房者在購(gòu)買這類房屋后，是無(wú)法取得合法房產(chǎn)證的，如不符合城市規(guī)劃，政府可以對(duì)這類房屋進(jìn)行無(wú)償拆除，所有損失只能購(gòu)房者自己承擔(dān)。

5、產(chǎn)權(quán)證仍在辦理的過(guò)渡類型房產(chǎn)。

當(dāng)房地產(chǎn)公司的相關(guān)手續(xù)不齊全時(shí)，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)推遲給買受人發(fā)放房產(chǎn)證，此時(shí)一手買房人面臨拿不到房產(chǎn)證的風(fēng)險(xiǎn)。如果該一手賣房人再賣出后，風(fēng)險(xiǎn)就轉(zhuǎn)嫁給了二手購(gòu)房者。

二、如何辦理二手房過(guò)戶？

（一）辦理二手房過(guò)戶的流程

1、當(dāng)事人在過(guò)戶申請(qǐng)二手房過(guò)戶前應(yīng)委托經(jīng)市房地局認(rèn)定的法律服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行預(yù)審，法律服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)符合規(guī)定的自制合同，提出預(yù)審合格意見(jiàn)。

2、攜帶上述資料到市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)，填寫過(guò)戶申請(qǐng)表。

3、市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)對(duì)買賣雙方提供的申請(qǐng)過(guò)戶資料進(jìn)行審核，審核內(nèi)容如下：當(dāng)事人提供的材料是否合法、有效；申請(qǐng)書填寫的內(nèi)容與提供的材料是否一致、無(wú)誤；房地產(chǎn)的權(quán)屬是否清楚，有無(wú)權(quán)屬糾紛或他項(xiàng)權(quán)利不清的現(xiàn)象，是否屬于《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的范圍；受讓人按規(guī)定是否可以受讓該房地產(chǎn)；買賣的房地產(chǎn)是否已設(shè)定抵押權(quán)；買賣已出租的房地產(chǎn)，承租人是否放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；買賣共有的房地產(chǎn)，共有人是否放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)認(rèn)為應(yīng)該審核的其他內(nèi)容。

4、審核通過(guò)后，進(jìn)行過(guò)戶登記。

（二）辦理二手房過(guò)戶需要的材料

1、房屋所有權(quán)證

2、買賣雙方身份證明

3、房屋出售方婚姻狀況證明

4、房屋核檔證明

5、買賣契約

6、其他房屋登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為有必要提供的資料。

以上就是對(duì)“二手房買賣必須過(guò)戶嗎，如何辦理二手房過(guò)戶”的解答，希望能對(duì)您有所幫助。總的來(lái)說(shuō)二手房不辦理過(guò)戶存在的風(fēng)險(xiǎn)較大，對(duì)當(dāng)事人的利益有著很大的影響。如果處理不當(dāng)可能帶來(lái)一系列的問(wèn)題，甚至可能得不到房子的產(chǎn)權(quán)，所以在辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)可以問(wèn)問(wèn)專業(yè)律師的意見(jiàn)，以最有效快捷的辦理二手房過(guò)戶手續(xù)。