買二手房房主簽約后反悔怎么辦

案例1

小韓通過朋友介紹，看中了一套學(xué)區(qū)“二手房”，并同賣方老王簽訂了二手房買賣合同，繳納了購房定金，房款也在銀行雙方封存，就等產(chǎn)權(quán)證登記過戶了。不料，賣方卻因近日學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)上漲，不賣了，小韓則堅(jiān)決要求繼續(xù)履行合同。

分析：賣方單方毀約是不對(duì)的，小韓的要求則是正當(dāng)合法的。

1、買賣雙發(fā)所簽訂的合同和交易行為都是合法有效的；

2、《合同法》第60條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)?！焙炗?a href="http://m.luxwatt.cn/fangchan/fangwumaimai" class="wlink" target="_blank">房屋買賣合同后，賣方不愿意再履行買賣合同，屬于違約行為，買方可以按照合同約定或者法律規(guī)定行使房屋買賣合同解除權(quán)，并要求賣方支付違約金、賠償金；也可以不行使解除權(quán)，要求賣方繼續(xù)履行該合同；

3、無論是合同簽訂后的預(yù)期違約還是合同履行期屆滿后的實(shí)際違約，如另一方要求繼續(xù)履行的，除符合《合同法》第110條規(guī)定的“（一）法律上或者事實(shí)上不能履行；（二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過高；（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行”的情形外，應(yīng)責(zé)令按照《合同法》第107條“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”的規(guī)定執(zhí)行，這是《合同法》賦予守約方的權(quán)利。

提醒：購房者在簽訂“二手房買賣合同”時(shí)，對(duì)賣方可能違約的條款要詳細(xì)約定，如“中途意外變卦不賣”、“提高價(jià)格”、“拖延不辦理登記過戶”、“不遷移出原有戶口”等一一加以明確約定和規(guī)定一定數(shù)量的違約金，以確定自己的合法權(quán)益。

預(yù)售商品房可以轉(zhuǎn)讓嗎

案例2

劉先生去年購買了一套商品期房，簽訂了預(yù)售商品房合同，今年3月又賣給了王女士，也簽訂了商品房買賣合同。今年7月期房蓋完后并擬交付使用時(shí)，賣方看房?jī)r(jià)上漲，以房屋沒有取得產(chǎn)權(quán)證為由，要求確認(rèn)房屋買賣合同無效，毀約退款給買方。而買方王女士則認(rèn)為房屋買賣合同合法有效，不應(yīng)退回房屋。

分析：1、目前我國的法律、行政法規(guī)并未明文禁止預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓；

2、賣方在尚未取得房地產(chǎn)權(quán)證之前，雖不能享有房屋所有權(quán)，但享有買賣合同上的債權(quán)；而債權(quán)轉(zhuǎn)讓是我國《合同法》賦予合同當(dāng)事人的權(quán)利之一，沒有理由不允許當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓自己的合同權(quán)利；

3、可采用兩種方式來處理未取得所有權(quán)證的房屋轉(zhuǎn)讓問題：一是在雙方簽訂的房屋買賣合同中附合同生效的條件，即告知買方簽訂買賣合同時(shí)尚未取得小產(chǎn)權(quán)證，待賣方取得房地產(chǎn)權(quán)證后及時(shí)辦理房屋交易過戶手續(xù)?！逗贤ā返?5條規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時(shí)生效。但是，如果賣方惡意不辦理房地產(chǎn)權(quán)證并主張與買方簽訂的房屋買賣合同無效時(shí)，當(dāng)事人為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件已成就；二是買賣雙方先簽署購買房屋的意向協(xié)議書，約定待賣方房地產(chǎn)權(quán)證辦理完畢后，雙方再簽署正式的房地產(chǎn)買賣合同以及辦理過戶手續(xù)。

提醒：由于期房轉(zhuǎn)讓限制頗多、變數(shù)不定，建議雙方在買賣合同或者意向協(xié)議書中增加違約責(zé)任條款，提高違約金金額，加大違約成本，限制惡意違約，以最大限度保護(hù)自己的合法權(quán)益。