一、什么情況下業(yè)主可拒交物業(yè)費(fèi)

從物業(yè)管理責(zé)任的主體看，業(yè)主是第一主體。業(yè)主與物業(yè)管理公司是一種委托關(guān)系，物業(yè)公司是第二責(zé)任主體。物業(yè)服務(wù)不規(guī)范，業(yè)主拒交費(fèi)用，成了一個比較復(fù)雜的問題。因?yàn)槲飿I(yè)公司提供的是一種綜合性的服務(wù)，這種服務(wù)包括很多方面的內(nèi)容，而物業(yè)公司是根據(jù)業(yè)主擁有的房產(chǎn)面積，按每平方米固定金額收取物業(yè)管理費(fèi)的。在管理費(fèi)的構(gòu)成項(xiàng)目中，有些是按年計費(fèi)的，有些是按月計費(fèi)的，有些是按面積計費(fèi)的，有些項(xiàng)目的收費(fèi)可分，有些項(xiàng)目的收費(fèi)不可分或很難分。因此在現(xiàn)實(shí)生活中，經(jīng)常是業(yè)主因?yàn)槲飿I(yè)公司一項(xiàng)服務(wù)未做好，就拒交全部物業(yè)管理費(fèi)，而物業(yè)公司則以其提供的是綜合性服務(wù)，其他均無問題為由，要求業(yè)主交納全額物業(yè)管理費(fèi)，再具體問題具體解決。業(yè)主究竟有沒有權(quán)利拒交物業(yè)管理費(fèi)﹖在什么情況下可以拒交物業(yè)管理費(fèi)呢﹖

對此問題，《物業(yè)管理?xiàng)l例》沒有規(guī)定，各地現(xiàn)行的物業(yè)管理規(guī)范性文件也沒有規(guī)定。筆者認(rèn)為，畢竟我國物業(yè)管理行業(yè)剛剛起步，物業(yè)公司提供的服務(wù)中還有很多有待完善的地方，同時鑒于物業(yè)管理費(fèi)構(gòu)成的復(fù)雜性，如果明文規(guī)定業(yè)主有權(quán)拒交物業(yè)管理費(fèi)，則可能加劇業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾和對立，導(dǎo)致較多的沖突和訴訟。而在另一方面，現(xiàn)行法規(guī)中雖然沒有規(guī)定業(yè)主可以拒交物業(yè)管理費(fèi)，對此也不能理解為無論物業(yè)公司服務(wù)有多少不足，業(yè)主都必須全額交納物業(yè)管理費(fèi)。筆者認(rèn)為，當(dāng)物業(yè)公司的服務(wù)存在瑕疵時，業(yè)主對物業(yè)管理費(fèi)的交納享有抗辯權(quán)，但不應(yīng)全額拒交，而應(yīng)根據(jù)具體情況，對分項(xiàng)收取費(fèi)用的物業(yè)管理費(fèi)，可拒交存在瑕疵項(xiàng)目的管理費(fèi)用，對不要分或很難分項(xiàng)的物業(yè)管理費(fèi)，可按比例拒交部分物業(yè)管理，具體拒交數(shù)額，應(yīng)由業(yè)主委員會代表業(yè)主與物業(yè)公司交涉，如果已形成訴訟，則由人民法院根據(jù)公平合理的原則判定或調(diào)解。同時，房管部門和物價部門亦應(yīng)對物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成再進(jìn)行細(xì)劃并統(tǒng)一取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以利于此類糾紛的順利解決。

二、物業(yè)費(fèi)都包括什么

根據(jù)建設(shè)部和國家發(fā)改委印發(fā)的《關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的通知》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

1、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

6、辦公費(fèi)用；

7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用；

9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。