什么時(shí)候交中介費(fèi)

原告是從事房屋買(mǎi)賣(mài)、租賃等信息咨詢(xún)以獲得中介費(fèi)用的中介公司。被告張某欲出售其房屋及車(chē)庫(kù)，后在原告的撮合下，被告張某和被告王某經(jīng)共同協(xié)商，達(dá)成房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議。協(xié)議簽訂后，兩被告沒(méi)有依約支付中介費(fèi)用，在協(xié)商未果情況下，原告以居間合同為由將兩被告訴至法院。

原告認(rèn)為其已完成了居間合同所有義務(wù)，被告應(yīng)依照協(xié)議支付中介費(fèi)用。兩被告則認(rèn)為他們雖然已簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，但經(jīng)他們雙方協(xié)商一致解除了房屋買(mǎi)賣(mài)合約，沒(méi)有實(shí)際完成房屋交易，不應(yīng)支付該中介費(fèi)。

二手房買(mǎi)賣(mài)合同解除還要付中介費(fèi)嗎

筆者認(rèn)為兩被告應(yīng)當(dāng)支付該中介費(fèi)用。理由如下：

根據(jù)《合同法》第四百二十六條第一款之規(guī)定，在居間人按照居間合同的約定，通過(guò)媒介服務(wù)促成合同訂立時(shí)，居間人就可以按照約定請(qǐng)求合同當(dāng)事人平均支付居間報(bào)酬，也就是說(shuō)，居間報(bào)酬的支付是以居間人促成委托人與第三人的合同成立為條件。本案中，張某欲出售的房屋在原告的撮合下，已與王某達(dá)成房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，合同已經(jīng)成立，兩被告應(yīng)當(dāng)依照約定支付中介費(fèi)。

合同的效力與合同的成立是兩個(gè)不同的概念。合同是當(dāng)事人的合意，只要當(dāng)事人意思達(dá)到一致，合同即告成立，當(dāng)事人采用合同書(shū)形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或蓋章時(shí)合同成立。合同成立與否是一事實(shí)問(wèn)題，其意義在于識(shí)別某一合同是否已經(jīng)存在。而合同的效力是一法律價(jià)值判斷問(wèn)題，其意義在于識(shí)別某一合同是否符合法律的精神和規(guī)定。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，居間人是為委托人提供訂立合同的機(jī)會(huì)，其行為本身不一定導(dǎo)致發(fā)生法律效果，因此，《合同法》規(guī)定居間報(bào)酬的支付是以合同成立為條件，而不是以合同生效為條件。本案中，張某即使因無(wú)權(quán)處分房屋產(chǎn)權(quán)而導(dǎo)致合同無(wú)效，也不影響居間報(bào)酬的支付，除非原告違反居間合同如實(shí)報(bào)告義務(wù)，故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，才不得要求支付居間報(bào)酬。

合同是否已經(jīng)履行不影響居間報(bào)酬的支付。居間合同的居間人只作為委托人與第三人之間簽訂合同的介紹人，自己一般不直接參與訂立合同，居間人既不是代理人，又非當(dāng)事人和保證人，他不能保證合同雙方一定履行合同。居間行為所介紹的當(dāng)事人之間合同一經(jīng)成立，居間人的作用即結(jié)束，因此，不能要求把合同履行作為支付居間報(bào)酬的條件。