一、設有抵押的房屋買賣合同是否有效

在購買二手房過程中，如果因為房屋設有抵押而辦不了房產(chǎn)證的情況時有發(fā)生，在這種情況下，房屋買賣合同是否有效呢，合同的效力該如何認定呢？這可能是我們比較疑惑的問題，而在司法實踐中，對合同的效力一般這樣處理：

1、房屋抵押權存續(xù)期間，出賣人（抵押人）未經(jīng)抵押權人同意轉(zhuǎn)讓抵押房屋的，不影響房屋買賣合同的效力，即房屋買賣合同是有效地。

2、出賣人在合同約定的履行期限屆滿時仍未履行消滅抵押權的義務，致使買受人無法辦理房屋所有權轉(zhuǎn)移登記，買受人請求解除合同，并要求出賣人承擔相應違約責任的，應予支持。

3、買受人要求繼續(xù)履行合同，辦理房屋所有權轉(zhuǎn)移登記，經(jīng)法院釋明后仍堅持不變更的，對其訴訟請求，不予支持，但買受人同意并能夠代為清償債務消滅抵押權的除外。

二、買了設有抵押的房屋該怎么辦

1、為房屋抵押人清償債務，注銷房屋抵押后辦理房屋產(chǎn)權證?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋》第六十七條第(一)款規(guī)定：“抵押權存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權人仍可以行使抵押權；取得抵押物所有權的受讓人，可以代替?zhèn)鶆杖饲鍍斊淙總鶆?，使抵押權消滅。受讓人清償債務后可以向抵押人追償?！?/p>

2、可以要求退房。根據(jù)我國《合同法》第54條第2款的規(guī)定，一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷?？梢砸猿鍪廴藳]有告知房屋設有抵押為理由，要求人民法院撤銷合同。

3、可以要求房屋出售人賠償損失。根據(jù)最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條的規(guī)定：“出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：(1)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；(2)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；(3)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。”如前所述，房地產(chǎn)公司向您隱瞞了該房屋已抵押的法律事實，根據(jù)上述規(guī)定，不僅可以要求房屋出售人返還您已付的購房款及利息，賠償您因此造成的損失，還可以要求其承擔不超過己付購房款一倍的賠償責任。

以上就是對“買了設有抵押的房屋該怎么辦，房屋買賣合同是否有效”的一些解釋。而在現(xiàn)實生活中，因為買了設有抵押的房屋而發(fā)生糾紛的情況也比較多，購房者在碰到這類糾紛時，不僅可能辦理不了房屋場權證，更有可能連所付的房款都無法追回，為了更好的維護我們的利益，在碰到這類糾紛時，最好向?qū)I(yè)的律師尋求幫助。