一、什么是買賣不破租賃

買賣不破租賃，即在租賃關系存續(xù)期間，即使出租人將租賃物讓與他人，對租賃關系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在并要求承租人返還租賃物。我國《合同法》第二百二十九條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”?！睹裢ㄒ庖姟芬话僖皇艞l規(guī)定，私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權轉移的，原合同對租賃人和新房主繼續(xù)有效。但在司法實踐中，買賣不破租賃其實受到諸多因素的影響。

二、出租人賣房承租人該怎么辦

1、事先辦理房屋租賃登記。由于出租人賣掉了房屋，而新房主要求承租人返還房屋的事情常有發(fā)生，因此而產(chǎn)生的糾紛也非常多，為了確保我們享有買賣不破租賃的權利，我們在租房時，最好要求辦理房屋租賃登記，因為，在司法實踐中由于債權債務的關系，為了避免債務人虛構租賃關系，保護新的房屋所有權人的利益，許多法院為承租人“買賣不破租賃”的權利設定了嚴格的條件，即要求承租人應事先辦理租賃登記。

2、沒有辦理租賃登記時。法律在保護承租人權利的同時，也應當考慮保護房屋買受人的權利，兩者的權利在法律上是平等的。當租賃合同未予登記，或者買受人不知道系爭房屋租賃事實的，相應的法律后果不能由買受人承擔。承租人也不能以“買賣不破租賃”為由，對抗買受人對房屋處分的權利，不能要求房屋租賃合同繼續(xù)履行。 同時，出賣人未向買受人告知租賃事實，導致承租人不能主張“買賣不破租賃”而合同不能繼續(xù)履行的，應當認定出租人違約。承租人可以向出租人主張相應的違約責任。

3、買賣不破租賃還受到其他權力的影響。如在不動產(chǎn)抵押權之上設定的租賃關系等情況下，買賣不破租賃都是限制適用的。

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