一、什么是小產(chǎn)權(quán)房

（一）通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，即是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。

（二）小產(chǎn)權(quán)房具有如下特點(diǎn)：

1、集體土地建設(shè)的房屋。

2、沒有國有土地使用證、規(guī)劃許可證、規(guī)劃工程許可證、施工許可證、商品房預(yù)(銷)售許可證。無合法產(chǎn)權(quán)。小產(chǎn)權(quán)房無法進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記，不能辦理房屋所有權(quán)證。

3、價(jià)格便宜。因?yàn)樗缓饔猛恋刭M(fèi)、土地出讓金及各種稅費(fèi)等費(fèi)用，所以價(jià)格低廉。

售價(jià)相對(duì)便宜，甚至比正常商品房便宜一半以上，

4、開發(fā)違規(guī)較多。開發(fā)“小產(chǎn)權(quán)房”，大多是村或無開發(fā)資質(zhì)的公司自己開發(fā)，也有的是一些單位或個(gè)人參與開發(fā)，缺乏開發(fā)的必備資質(zhì)和公司營業(yè)條件，房屋設(shè)計(jì)及建筑質(zhì)量得不到保障。

二、小產(chǎn)權(quán)房能夠買賣嗎

由于不受法律保護(hù)，購買小產(chǎn)權(quán)房往往面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)：

1、沒有房產(chǎn)證，流通受限。住房建在集體土地上的，不允許對(duì)外銷售，沒有法律保障，拿不到產(chǎn)權(quán)證，對(duì)外流通受限。因?yàn)猷l(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其實(shí)并不是商品房。所以，法律法規(guī)對(duì)商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對(duì)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是無效的，購房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。

2、由于購買小產(chǎn)權(quán)房的合同是無效的，因此根據(jù)法律規(guī)定購房人只能要求開發(fā)商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。但根據(jù)目前已有案例，如果購房人明知所購房屋是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房仍然購買的，由于己方有過錯(cuò)，可能人民法院就不會(huì)支持其要求賠償損失的請(qǐng)求。購買人的權(quán)利將無法得到保障。

3、由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可，也不用在房管部門備案，不在政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護(hù)問題，其救濟(jì)途徑就非常有限。

由于小產(chǎn)權(quán)房不用交某些稅費(fèi)，并且價(jià)格低廉，因此深受廣大人群親睞，小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)如今越來越興旺。以上描述了小產(chǎn)權(quán)房的概念、特點(diǎn)以及買賣小產(chǎn)權(quán)房的過程中可能存在的法律風(fēng)險(xiǎn)。如果你對(duì)小產(chǎn)權(quán)房有任何疑問或者在購買小產(chǎn)權(quán)房的過程中產(chǎn)生了任何糾紛，都可以委托專業(yè)的房產(chǎn)律師替你排憂解難。