一、什么是商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)？
（一）基本概念
商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)指購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂的一份合同，而且獨(dú)立于正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》有關(guān)規(guī)定，“認(rèn)購(gòu)書(shū)”是當(dāng)事人的“預(yù)約”請(qǐng)求。即在訂立購(gòu)房合同前，當(dāng)事人約定將來(lái)簽訂合同的民事行為。因此，“認(rèn)購(gòu)書(shū)”在購(gòu)房合同尚未簽訂前屬于預(yù)約合同。
（二）特征
商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是確定商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)當(dāng)事人合同權(quán)利義務(wù)以及該商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是否合法、有效的根據(jù)。一個(gè)合同的主要條款有時(shí)是依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定直接確定，也可以根據(jù)合同的性質(zhì)或者當(dāng)事人的約定確定。
在我國(guó)，房地產(chǎn)合同的主要條款多數(shù)是法律、行政法規(guī)直接規(guī)定，這是由房地產(chǎn)合同的性質(zhì)所決定的，然而，由于對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)沒(méi)有具體確定的相關(guān)法律規(guī)定，所以商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的主要條款是由當(dāng)事人約定和實(shí)踐操作習(xí)慣所決定的。
二、商品認(rèn)購(gòu)書(shū)有什么作用？
（一）性質(zhì)
根據(jù)最高人民法院《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解釋》第四條規(guī)定：“出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人?！?/p>
這條規(guī)定承認(rèn)了商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力，并著重規(guī)定了定金條款的適用。從其內(nèi)容分析，該解釋認(rèn)可了商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)作為預(yù)約的性質(zhì)。
（二）效力
根絕我國(guó)法律的規(guī)定，認(rèn)購(gòu)書(shū)必須包含以下三項(xiàng)內(nèi)容：
1、將來(lái)要簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》全部?jī)?nèi)容
2、當(dāng)事人做出的在將來(lái)某個(gè)條件具備時(shí)簽訂購(gòu)房合同的承諾
3、如在某個(gè)條件具備時(shí)不簽訂購(gòu)房合同，“認(rèn)購(gòu)書(shū)”的當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
然而，時(shí)下開(kāi)發(fā)商出具的認(rèn)購(gòu)書(shū)多數(shù)僅有后兩項(xiàng)，對(duì)“將來(lái)要簽訂的購(gòu)房合同所有內(nèi)容”一項(xiàng)卻鮮有涉及。此外，認(rèn)購(gòu)書(shū)中涉及的預(yù)付款項(xiàng)也應(yīng)表述為“訂金”，而絕非需要履行購(gòu)房合同所有條款的“定金”。而且，認(rèn)購(gòu)書(shū)通常還要雙方簽字蓋章。
如果具備上述內(nèi)容及形式，尤其是認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定了買(mǎi)賣(mài)雙方具體的權(quán)利義務(wù)后，一般說(shuō)來(lái)，認(rèn)購(gòu)書(shū)就其表述的內(nèi)容具有了一定的約束力，并具備了相應(yīng)的法律效力，只要其內(nèi)容不違反法律規(guī)定，且買(mǎi)受人所購(gòu)物業(yè)（樓盤(pán)）的法律手續(xù)齊備（五證齊全），該認(rèn)購(gòu)書(shū)一般具有一定的法律效力。
以上就是對(duì)“什么是商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)有什么作用”的解答，希望能對(duì)您有所幫助。總的來(lái)說(shuō)，只要具備一定的條件商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)就具有了法律效力對(duì)于簽訂雙方都有法定的約束力，所以對(duì)于認(rèn)購(gòu)書(shū)一定要謹(jǐn)慎對(duì)待。尤其是對(duì)于處于弱勢(shì)的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，稍微不注意可能就會(huì)使自己的利益受到極大損害，所以在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)前最好能咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)的法律人員。
