一、什么是商品房的銷售面積

商品房的銷售面積，商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購(gòu)房者聽購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。

二、遇到商品房中的面積誤差咋辦

糾紛的產(chǎn)生：

預(yù)售合同簽訂時(shí)，房屋并未實(shí)際建成，由于施工中的種種問(wèn)題，合同約定的面積與建成后的實(shí)際面積之間出現(xiàn)一定誤差在所難免，而面積誤差必然導(dǎo)致房屋實(shí)際價(jià)值與合同約定價(jià)格不符，情況嚴(yán)重的可能造成雙方的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

主要爭(zhēng)議：

（一）哪個(gè)機(jī)構(gòu)的測(cè)量結(jié)果可以作為面積誤差的依據(jù)？

房屋建成后，國(guó)土局的測(cè)繪查丈大隊(duì)會(huì)對(duì)房屋面積進(jìn)行測(cè)量，如果發(fā)展商或購(gòu)房者對(duì)測(cè)量結(jié)果有異議，是否有權(quán)申請(qǐng)由其他機(jī)構(gòu)重新測(cè)量？

（二）是否只要出現(xiàn)面積誤差就視為發(fā)展商違約？

購(gòu)房者認(rèn)為，應(yīng)嚴(yán)格遵守合同約定，只要發(fā)展商交付的房屋面積與約定不符，就是發(fā)展商違約。發(fā)展商認(rèn)為，房屋建設(shè)過(guò)程十分復(fù)雜，以現(xiàn)有技術(shù)手段，要確保建成后的房屋面積與約定面積完全一致十分困難，強(qiáng)求完全一致的話對(duì)發(fā)展商不公平。

（三）出現(xiàn)面積誤差后合同雙方應(yīng)如何重新計(jì)算房屋價(jià)格？是否可以因面積誤差而解除購(gòu)房合同？

因面積誤差而受益的一方（可能是發(fā)展商也可能是購(gòu)房者）傾向于維持現(xiàn)狀，因面積誤差而受損的一方（可能是發(fā)展商也可能是購(gòu)房者）則傾向于修改購(gòu)房合同的約定以避免損失，甚至?xí)赃`約、顯失公平等理由要求解除購(gòu)房合同。

法律分析：

（一）國(guó)土局測(cè)繪查丈大隊(duì)是法定的測(cè)量機(jī)構(gòu)，只有該機(jī)構(gòu)的測(cè)量結(jié)果可以作為面積誤差的依據(jù)。

《商品房銷售管理辦法》第五條第三款規(guī)定，“直轄市、市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門、房地產(chǎn)行政主管部門（以下統(tǒng)稱房地產(chǎn)開發(fā)主管部門）按照職責(zé)分工，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)商品房的銷售管理工作”。第三十四條規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記”。根據(jù)上述規(guī)定，房屋面積的測(cè)量機(jī)構(gòu)必須是“有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位”，而測(cè)繪資格應(yīng)該由負(fù)責(zé)商品房銷售管理工作的“房地產(chǎn)開發(fā)主管部門”決定。目前作為房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的深圳市規(guī)劃國(guó)土局只授予了其下屬的測(cè)繪查丈大隊(duì)房產(chǎn)測(cè)繪資格，在房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的實(shí)踐中，規(guī)劃國(guó)土局也只承認(rèn)測(cè)繪查丈大隊(duì)的測(cè)繪結(jié)果，因此，在司法實(shí)踐中，法院只能依據(jù)國(guó)土局測(cè)繪查丈大隊(duì)的查丈報(bào)告來(lái)確定房產(chǎn)面積。

（二）允許存在一定程度的面積誤差，因合理誤差而發(fā)生的損失由合同雙方共同承擔(dān)。

買賣合同中賣方的基本義務(wù)就是向買方交付合同約定的標(biāo)的物，如果交付的標(biāo)的物與合同約定不一致，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)確實(shí)可以認(rèn)為賣方?jīng)]有妥善履行合同義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。但是，在簽訂房屋預(yù)售合同時(shí)，房屋尚未建成，在目前的工程技術(shù)條件下，發(fā)展商即使盡最大努力，要保證房屋面積分毫不差也幾乎不可能，強(qiáng)求分毫不差對(duì)發(fā)展商不公平。

筆者認(rèn)為，出現(xiàn)一定程度的面積誤差是房屋預(yù)售的固有風(fēng)險(xiǎn)，這一風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法克服，也無(wú)法避免，只要面積誤差控制在一定程度內(nèi)，就應(yīng)認(rèn)為是合理誤差，出現(xiàn)合理誤差不是合同任何一方的過(guò)錯(cuò)。從一個(gè)具有基本社會(huì)經(jīng)驗(yàn)的普通人的角度考慮，這一風(fēng)險(xiǎn)是可以預(yù)見(jiàn)的，因此購(gòu)房者和發(fā)展商在簽訂購(gòu)房合同時(shí)應(yīng)該已經(jīng)預(yù)見(jiàn)到可能出現(xiàn)合理誤差，在預(yù)見(jiàn)到風(fēng)險(xiǎn)后雙方仍簽訂購(gòu)房合同，應(yīng)視為雙方接受了這一風(fēng)險(xiǎn)。面積誤差必然給合同某一方造成損失，而合同雙方對(duì)損失的發(fā)生都沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，因此，如果合同雙方?jīng)]有在購(gòu)房合同中約定合理誤差的責(zé)任承擔(dān)方式，應(yīng)推定為雙方默示地同意共同承擔(dān)損失。

應(yīng)該格外強(qiáng)調(diào)的是，“合理誤差”必須以發(fā)展商無(wú)重大過(guò)錯(cuò)為前提，如果面積誤差是由于發(fā)展商在房屋建設(shè)中嚴(yán)重疏忽甚至故意（例如擅自改動(dòng)圖紙）所造成的，這種誤差自然不能稱為“合理”，由此造成的損失也不可能要求購(gòu)房者分擔(dān)。

（三）按面積誤差的嚴(yán)重程度決定處理方法。

如上所述，出現(xiàn)合理誤差的風(fēng)險(xiǎn)和相應(yīng)損失由雙方分擔(dān)，超出合理誤差才屬于違約。但是，究竟什么程度內(nèi)的誤差屬于合理，不同的合同當(dāng)事人必然有各自不同的標(biāo)準(zhǔn)，因此，有關(guān)法律規(guī)范允許合同當(dāng)事人自行約定面積誤差的“合理”范圍，約定合理誤差范圍內(nèi)的處理方法，如果合同當(dāng)事人沒(méi)有約定，則按法律規(guī)范的有關(guān)規(guī)定處理。

深圳市房屋主管部門制定的房屋買賣合同文本給購(gòu)房合同雙方提供了一個(gè)參考標(biāo)準(zhǔn)，該文本第十二條寫明，按建筑面積計(jì)算購(gòu)房款的：

“交付使用的房地產(chǎn)實(shí)際建筑面積與本合同規(guī)定面積差異在1%以內(nèi)（含1%）的,為允許的合理差異，買賣雙方互相不退、不補(bǔ)”。

“交付使用的房地產(chǎn)實(shí)際建筑面積與本合同規(guī)定面積差異在1%以上（不含1%）、5%以內(nèi)（含5%）的，按購(gòu)房時(shí)的單位價(jià)格，實(shí)行多退少補(bǔ)”。

“交付使用的房地產(chǎn)實(shí)際建筑面積與本合同規(guī)定面積差異在5%以上（不含5%）的，買方有權(quán)解除合同。買方要求解除合同的，賣方應(yīng)在10日內(nèi)退還買方交付的購(gòu)房款及利息，并承擔(dān)購(gòu)房總價(jià)款5%的違約金”。

“交付使用的房地產(chǎn)實(shí)際建筑面積與本合同規(guī)定面積差異在5%以上（不含5%），經(jīng)買賣雙方協(xié)商不解除合同的，按購(gòu)房時(shí)的單位價(jià)格，實(shí)行多退少補(bǔ)”。

該文本規(guī)定的1%的“合理”差異，與本文討論的“合理”誤差不同，本文討論的“合理”是指不視為違約，無(wú)須承擔(dān)違約責(zé)任，文本中1%的“合理”差異則是指“免責(zé)”界限，如果誤差在1%之內(nèi)，甚至認(rèn)為誤差不存在，可以不退不補(bǔ)?？梢?jiàn)， 文本是以5%作為“合理”的界限，在此限度內(nèi)的面積誤差不視為違約，雙方多退少補(bǔ)即可。

該文本對(duì)有效解決面積誤差糾紛有很大的積極意義，但還是留有不明確之處，即是否可以認(rèn)為不論實(shí)際誤差率是多少，都可以扣除1%的“合理誤差”不退不補(bǔ)？筆者認(rèn)為，從該文本的字面意義來(lái)看，上述1%的誤差應(yīng)理解為“約定免責(zé)的固有風(fēng)險(xiǎn)”，即允許存在1%的豁免。以3%的誤差率為例，合同雙方只需要就2%的部分多退少補(bǔ)，剩余的1%作為合同的固有風(fēng)險(xiǎn)予以豁免。但是，在實(shí)踐操作中，這種理解卻可能變相鼓勵(lì)不良發(fā)展商故意建造“縮水樓”。我們知道，在現(xiàn)有技術(shù)下，發(fā)展商要故意將房屋面積造出1%以內(nèi)的誤差近于不可能，因此可以推論，如果房屋面積誤差在1%以內(nèi)，那么發(fā)展商一定是善意的，此時(shí)對(duì)這1%的誤差予以豁免符合公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則。同樣在現(xiàn)有技術(shù)下，發(fā)展商要故意將房屋面積造出4%或5%的縮水則不是不可能，如果固定地“豁免”其中的1%，以一個(gè)樓盤來(lái)說(shuō)，其總面積的1%是一個(gè)巨大的數(shù)字，如果將這1%的“縮水”予以豁免，將使發(fā)展商獲得巨額的收益，在這種利益驅(qū)動(dòng)下，可能會(huì)有不良發(fā)展商利用這一合同漏洞故意追求一定比例的“縮水”，這顯然不符合市房屋主管部門制定該文本的初衷。筆者認(rèn)為，司法部門在審判實(shí)踐中，應(yīng)透過(guò)文本的字面意思，直接追求文本的本意，不承認(rèn)存在1%的固定免責(zé)率，只要面積誤差超過(guò)1%，就應(yīng)按實(shí)際誤差進(jìn)行多退少補(bǔ)。

在實(shí)踐中，有部分購(gòu)房者認(rèn)為5%這個(gè)界限過(guò)于有利于發(fā)展商，而且如果購(gòu)房者在面積誤差超過(guò)5%時(shí)選擇不解除合同，無(wú)法獲得任何補(bǔ)償，因此拒絕接受上述第十二條的內(nèi)容，合同雙方因無(wú)法達(dá)成一致而沒(méi)有約定面積誤差的“合理”界限，此時(shí)即可適用法定的處理方法。建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第二十條規(guī)定，“按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，接以下原則處理：

1、面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款。

2、面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3％部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

可見(jiàn)，《商品房銷售管理辦法》是將3%作為面積誤差的“合理”界限，在此范圍內(nèi)的誤差，雙方據(jù)實(shí)結(jié)算，不追究違約責(zé)任；超出此范圍則為法定“違約”，發(fā)展商必須根據(jù)購(gòu)房者的選擇向購(gòu)房者承擔(dān)法定的違約責(zé)任。與深圳市房屋主管部門制定的房屋買賣合同文本不同的是，《辦法》不承認(rèn)存在可以“豁免”的誤差，只要存在誤差，就必須據(jù)實(shí)多退少補(bǔ)。