一、什么是不動(dòng)產(chǎn)

不動(dòng)產(chǎn)是指實(shí)物形態(tài)的土地和附著于土地上的改良物，包括附著于地面或位于地上和地下的附屬物。不動(dòng)產(chǎn)是實(shí)物形態(tài)的、有形的“物體”，看得見(jiàn)、摸得著。如建筑物及土地上生長(zhǎng)的植物。 依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動(dòng)的土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物。包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。

二、不動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)是怎么區(qū)分的

一是自然標(biāo)準(zhǔn)。即根據(jù)其不能移動(dòng)或移動(dòng)有勛于其價(jià)值；如土地，建筑物。此種標(biāo)準(zhǔn)業(yè)已被大陸法系國(guó)家民法典采信，英美法系財(cái)產(chǎn)法基本上也與其一致，也是我國(guó)眾多法學(xué)者普遍認(rèn)同的標(biāo)準(zhǔn)。梁慧星先生認(rèn)為：“不動(dòng)產(chǎn)指依自然性質(zhì)或者法律的規(guī)定不可移動(dòng)的物，包括土地，土地定著物，與土地尚未脫離的土地生成物，因自然或人力添附于土地并且不能分離的其他物?！?/p>

二是添附標(biāo)準(zhǔn)。所謂添附是指由自然或人為原因使一物附著于另一物結(jié)合而成為不可分物或難以分割物。在這里，難以分割物并非絕對(duì)不能分離，而是說(shuō)分離會(huì)影響其社會(huì)效用，經(jīng)濟(jì)上不合算。此標(biāo)準(zhǔn)將不動(dòng)產(chǎn)擴(kuò)展至動(dòng)產(chǎn)，擴(kuò)展了動(dòng)產(chǎn)的范圍。關(guān)于添附后物的歸屬問(wèn)題，羅馬法中用主物與從物的關(guān)系已有規(guī)定，并且此規(guī)定基本上被現(xiàn)代大多數(shù)民法典國(guó)家采信。

除了通行的自然標(biāo)準(zhǔn)和添附標(biāo)準(zhǔn)之外，有些國(guó)家還規(guī)定了其它相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)。如法國(guó)民法典還規(guī)定了另外三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。一是為確保不動(dòng)產(chǎn)合理正常使用的物，如農(nóng)具，耕畜。二是產(chǎn)生于不動(dòng)產(chǎn)之上的一些用益物權(quán)，如地上權(quán)，地役權(quán)。三是依法律特別規(guī)定，如法律規(guī)定的股票為不動(dòng)產(chǎn)。

我國(guó)的《民法通則》沒(méi)有動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)的概念，但在民法理論和近幾年的立法中，接受了這一分類?！稉?dān)保法》第92條規(guī)定：本法所稱不動(dòng)產(chǎn)指土地以及房屋、林木等地上附著物。鑒于此，本文界定不動(dòng)產(chǎn)概念采用通說(shuō)，即“不動(dòng)產(chǎn)是指性質(zhì)上不能移動(dòng)或雖可移動(dòng)就會(huì)損害價(jià)值的物”以《擔(dān)保法》第92條規(guī)定，包括土地，房屋和林木等地上定著物。