一、什么是房地產(chǎn)關系

房地產(chǎn)關系是指人們?nèi)〉谩㈤_發(fā)、利用、經(jīng)營和管理土地、房屋而形成的社會關系。房地產(chǎn)關系本質上屬于經(jīng)濟關系，因為它具有直接的物質內(nèi)容。

房地產(chǎn)關系又是一類特殊的經(jīng)濟關系，其一是土地資源的稀缺，其二是土地、房屋的不可位移，其三是不動產(chǎn)的法定要求，這些決定了房地產(chǎn)活動不完全等同于一般商品生產(chǎn)和商品交換，它具有更為特殊的開發(fā)經(jīng)營和管理規(guī)則。

房地產(chǎn)關系，按其法律特征，可分解為民事（商品）性質的經(jīng)濟關系和行政管理性質的經(jīng)濟關系。

民事（商品）性質的房地產(chǎn)關系．指的是平等主體之間基于土地、房屋而發(fā)生的所有、使用、轉讓、抵押、租賃等經(jīng)濟關系。

行政管理性質的房地產(chǎn)關系，指的是不平等主體之間基于土地、房屋的使用、拆遷、土地用途管制、建設立項審批、房地產(chǎn)稅征收以及行政調處有 關糾紛等經(jīng)濟關系。

二、房地產(chǎn)的所有權形式是什么

房地產(chǎn)的所有權形式分為單獨所有和房地產(chǎn)共有，其中房地產(chǎn)的共有又有共同共有和按份共有之分。單獨所有指房地產(chǎn)的所有人為一個主體所有，如一個自然人、一個法人、一個社會團體等。單獨所有產(chǎn)權明晰不需要多作解釋。因為房地產(chǎn)的合資購買、共同繼承、受贈與等原因，房地產(chǎn)歸兩個或兩個以上的主體所擁有，所有權為所有人共同擁有。

（一）房地產(chǎn)按份共有的法律特征：按份共有是兩個或兩個以上的共有人按照約定的份額分別對共有的房地產(chǎn)有權利和承擔義務。對房地產(chǎn)的收益根據(jù)所擁有的份額進行分割，如果按份共有人要對外轉讓自己的共有份額，其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購買權，如果以按份共有的房地產(chǎn)對外償債，以共有人擁有的份額為限。

上海匯銀律師事務所律師曾經(jīng)遇到過這樣一個真實的案例，老人和女兒按份共有一套房產(chǎn)，因為老人和女兒的關系不佳，住在虹漕南路的一家敬老院中，他希望出售自己的房產(chǎn)份額換取現(xiàn)金。按份共有人女兒既沒有經(jīng)濟能力購買老人的房產(chǎn)，也不同意在放棄購買的書面申明上簽字，轉讓房產(chǎn)遇到難題。老人在理論上可以自由的轉讓其擁有的部分房產(chǎn)，要實現(xiàn)它卻非常困難，基本沒有人愿意受讓一套無法獨立居住的住房上的部分產(chǎn)權。

（二）房地產(chǎn)共同共有的法律特征：

共同共有是指兩個或兩個以上的共有人對共有的房地產(chǎn)不分份額地共同享有權利并承擔義務。每個共有人對共同共有的房地產(chǎn)享有平等的占有、使用、收益和處分的權利。不過任何一個共有人處分共有的房地產(chǎn)必須征得全體共有人的一致同意，擅自處分共有房產(chǎn)的，如果受讓第三人是善意（即不知情）的，轉讓有效，由擅自處分的共有人對其他共有人承擔損失賠償責任，如果受讓第三人是惡意（即知情）有償受讓或者無償受讓，共有人擅自處分共有房產(chǎn)的行為無效。

房地產(chǎn)是單獨擁有還是共有財產(chǎn)一般可以通過房地產(chǎn)產(chǎn)權登記證書獲悉，但有些共有不能通過房地產(chǎn)證的登記反映出來，比如夫妻共有房地產(chǎn)、家庭共有房地產(chǎn)。對于共有的房地產(chǎn)，如果房地產(chǎn)產(chǎn)權證書沒有明確記載為按份共有的，而部分共有人主張按份共有，部分共有人主張共同共有，如果不能證明該房地產(chǎn)的按份共有的，應當認定為共同共有。所以在購買二手房時，應當注意到房地產(chǎn)產(chǎn)權登記為一人，而實際為共有財產(chǎn)的情況，雖然最終法律會保護善意的有償受讓方，但一場糾紛不能避免，為了防止這種糾紛甚至是訴訟，受讓方可以關注一下欲購的房產(chǎn)是否為隱性的共有財產(chǎn)。