一、買回遷二手房應怎樣保證權益

回遷房的購買比較復雜。一般而言，作為買方首先要查驗賣方是否確是回遷房戶主，入住后也要經過一段較長時間賣方方能辦下產權證，然后再辦過戶手續(xù)，產權證辦下之前應沒有什么政府手續(xù)可辦，僅依據一個購買協(xié)議而已，因而建議要簽訂一個完備的購買協(xié)議。

如果回遷房沒有房產證應按以下方式處理

可以肯定你要這個房屋是安置性質的，就目前全國各地存在很多的回遷安置房，在一般的法律程序上是不允許回遷安置房進行買賣的。而且買賣的話是沒有法律保障的，只能請律師做財產轉移記錄，開具律師證明（現(xiàn)在很多不正規(guī)的公證處也在做這類的公證），你如果要購買回遷房的話，我建議你慎重。

還有就是關于更名這個事，現(xiàn)在有房產證的房屋，房產證受理和備案都是在房管局進行了，可以更名的就證明在房管局沒有備案，也許手續(xù)都還沒有辦齊，所以對于5年下房產證就更不敢保證了。

關于公積金這個問題，因為現(xiàn)在各個地方的規(guī)定不完全一樣，在我們這邊是這樣規(guī)定的，已經擁有一套房屋且在繼續(xù)交納住房公積金的，在二次購房時可以提取公積金，利率享受公積金利率，但是會按照銀行規(guī)定在公積金利率上上浮10%，辦理二手房交易的手續(xù)費的話是按照2011年最新的國家住房管理辦法收取，不管是公積金購房還是商業(yè)貸款購房都是一樣的稅。你購房之前可以去你們當地的公積金管理出咨詢一下，看你們那的管理是怎樣的，公積金購房的優(yōu)惠政策（一般在網上也可以查。）

二、二手房的使用年限如何計算

一般住宅的適用年限是70年，住宅用二手房的使用年限是70年減去已使用年數。

根據《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規(guī)定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

（一）居住用地七十年；

（二）工業(yè)用地五十年；

（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；

（四）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；

（五）綜合或者其他用地五十年。

《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》 第二十二條規(guī)定，土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。