一、房產(chǎn)買賣中什么合同是無效的

（一）房地產(chǎn)分離出賣，合同無效。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房地產(chǎn)和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買方可以提出這種買賣合同無效。

（二）產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。若干人共有房屋時(shí)，須提交共有人同意證明書。部分共有人未取得其它共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。

（三）侵犯優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，合同無效。房屋所有人出賣共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。房屋所有人出賣出租房時(shí)，須提前3個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。房屋所有人出賣房屋時(shí)侵犯共有人、承租優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買賣無效。

（四）非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：

1、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其它形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

2、依法收回土地使用權(quán)的；

3、共有房地產(chǎn)，未得到其它共有人書面同意的；

4、權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

5、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

6、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其它情形。

二、無效合同的后果是怎樣的

無效的房屋買賣合同自成立時(shí)起就沒有法律效力，任何人在任何時(shí)候都可以主張?jiān)摵贤瑹o效。該無效合同自成立時(shí)起即無效，具有溯及力。無效的房屋買賣合同房屋買賣由人民法院、仲裁機(jī)關(guān)確認(rèn)。房屋買賣合同被宣告無效后，將產(chǎn)生以下法律后果：

（一）出賣人返還房屋價(jià)款，買受人返還房屋，涉及到房屋因買受人裝修增值部分出賣可適當(dāng)給予補(bǔ)償。

（二）有過錯(cuò)的一方應(yīng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

（三）在商品房買賣過程中，如涉及到開發(fā)商惡意行為而導(dǎo)致合同無效，則開商有可能支付已付購(gòu)房款一倍金額的懲罰性賠償責(zé)任。

（四）因雙方惡意串通，損害國(guó)家、集體利益和第三人權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)收繳雙方財(cái)產(chǎn)，歸國(guó)家所有或返還給第三人。

（五）涉及到違法犯罪行為的，則應(yīng)受到行政或刑事處罰。