一、商品房包銷的特征是什么

1、包銷期內(nèi)，出賣人與包銷人之間系代理關(guān)系。

在包銷期限內(nèi)，包銷人始終以出賣人的名義推廣、銷售商品房。通常商品房銷售合同仍由出賣人與買收人直接簽署，也有一些包銷模式中由包銷人作為代理人在合同上蓋章。

2、包銷人的包銷行為具有高風(fēng)險性。

包銷人的高風(fēng)險性體現(xiàn)在兩方面：其一，包銷期內(nèi)的商品房售價不得低于包銷合同約定的包銷基價，否則，差價部分由包銷人負(fù)責(zé)向出賣人補償；其二，包銷期滿，未完成銷售的剩余商品房由包銷人按照包銷基價一并購買。

3、包銷人具有較大的代理權(quán)限。

基于包銷人承擔(dān)了主要的價格風(fēng)險和市場風(fēng)險，一般包銷合同都約定包銷人具有較大的代理權(quán)限，通常包括了廣告策劃制作、宣傳定位、銷售定價、營銷方式等，并且一般包銷人的代理行為都是獨家排他代理，即出賣人不得另行將包銷范圍內(nèi)的商品房自行銷售或委托第三方銷售。

4、包銷期滿，未能完成包銷目標(biāo)的商品房由包銷人購入。

在包銷期限屆滿，包銷人如未將包銷范圍內(nèi)的商品房全部售出，則按合同的約定按照包銷基價購入剩余的商品房。對于這部分剩余的包銷商品房，包銷商與開發(fā)商之間的關(guān)系為買賣關(guān)系

二、商品房包銷人的風(fēng)險有什么

為消化市場的高風(fēng)險，確保合同義務(wù)的履行，包銷商將會進行嚴(yán)格的市場調(diào)查、市場分析、市場策劃和市場營銷，投入大量的人力、物力和財力，但同時會存在個別開發(fā)商拋開包銷商而直接與購買者洽談并簽訂合同的現(xiàn)象。筆者認(rèn)為，開發(fā)商強賣包銷商包銷范圍內(nèi)的商品房以獲取利益，侵犯了包銷商對商品房的合法經(jīng)營權(quán)利和占有權(quán)，包銷商為尋找、開發(fā)該客戶所做的所有前期工作與努力就會受到影響，甚至化為泡影，破壞了包銷商售房的整體性，加大了市場風(fēng)險。

《解釋》第21條規(guī)定“出賣人自行銷售已經(jīng)約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出賣人賠償損失的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外?！彼灾灰诎N期限內(nèi)，開發(fā)商就不得自行銷售，否則構(gòu)成違約，包銷商就可以依據(jù)以上規(guī)定來主張權(quán)利。但對于包銷人因開發(fā)商自行銷售包銷房屋而產(chǎn)生的損失都包括哪些，本條沒有規(guī)定。為保護自己的合法權(quán)益，包銷人可要求開發(fā)商在包銷合同中明確約定，一旦開發(fā)商違約，除盈利應(yīng)歸包銷商所有以外，開發(fā)商還應(yīng)賠償包銷商因此而遭受的其他損失。