一、什么是二手房評估

采取房產(chǎn)價格評估的市場比較法，通過對同一樓盤的在售房源的掛牌價格，以及同類型樓盤的近期實(shí)際成交價格進(jìn)行專業(yè)處理，換算出具體某個樓盤的平均單價，然后結(jié)合待評估房屋的實(shí)際情況，包括面積、樓層、朝向、裝修狀況、其它特征因素，等等，計算出該房屋相對科學(xué)合理的市場參考價。

二、影響二手房評估的因素有什么

目前房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對于二手房的評估一般采用市場比較法、收益法、成本法等方法。但哪些因素才會真正影響二手房評估呢？一般而言，在二手房價格的評估中最為關(guān)鍵的影響因素有：

1、首要因素：位置、地段。二手房與新房價格一樣，南邊比北邊貴，城里的比城外貴。南邊的二手房與北邊的二手房一平米價格可相差數(shù)百元，同樣，市中心區(qū)域的二手房與郊區(qū)的二手房價格相比之下也能產(chǎn)生很大的落差。

2、第二因素：房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設(shè)施。修建年代越近的房屋，配套設(shè)施越齊全的小區(qū)，管理越到位，價格也越高。由以上因素造成的房屋價差每平方米價格相差范圍也可達(dá)數(shù)百元。

3、第三因素：房屋戶型朝向。很多人買房講究坐北朝南。因此同一棟樓里同等戶型不同朝向的二手房由于受此觀念的影響，價格會產(chǎn)生200元左右／平方米的落差影響二手房評估的因素有哪些。同樣，在房屋結(jié)構(gòu)上，戶型安排合理的房屋與同等條件戶型過于緊湊的房屋價格也能相差到每平方米100元—200元左右。

4、第四因素：房屋內(nèi)部裝修程度及其他。房屋內(nèi)部裝修程度以及其他因素對于價格的影響雖然不太明顯，但是對于房屋的出售速度有著一定影響。如裝修好、交通便捷的房屋出售速度就比同樣條件但裝修較次、交通不便的房屋快。

5、第五因素：市場方面因素，這是最重要的一個環(huán)節(jié)。市場不同的需求同樣決定房屋的價格，根據(jù)房屋實(shí)際使用用途，同樣的房屋其價格并不一樣，有時差異很大。