因政策原因能否單方解除購(gòu)房合同

2005 年3月10日，馬某將向某房產(chǎn)公司預(yù)購(gòu)的虹口區(qū)某商品住宅以118萬(wàn)元的價(jià)格出售給楊某，并簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。根據(jù)合同約定，房款一半以現(xiàn)金方式支付，另一半通過(guò)銀行貸款。2005 年5月16日，楊某與馬某辦理了上述房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)和房產(chǎn)交接手續(xù)后，楊某即著手準(zhǔn)備貸款申請(qǐng)工作。此時(shí)，楊某從多家銀行征詢獲悉，由于國(guó)家銀行貸款政策于2005 年3月下旬始已發(fā)生重大變化，根據(jù)楊某的個(gè)人情況貸款申請(qǐng)將無(wú)法獲得批準(zhǔn)。楊某欲解約，但與馬某和中介協(xié)商后無(wú)法達(dá)成一致。為此，楊某只得依照合同約定向上海仲裁委員會(huì)提起仲裁申請(qǐng)，要求解除購(gòu)房合同，返還已支付的房款。馬某接到仲裁通知后，提出反申請(qǐng)，要求楊某依約支付總房款的30%即30余萬(wàn)元的賠償金。經(jīng)仲裁庭審理后，最終裁定，合同解除，馬某返還楊某購(gòu)房預(yù)付款人民幣59萬(wàn)元。

近期，不少因宏觀調(diào)控?zé)o法獲得相應(yīng)貸款引發(fā)的房地產(chǎn)糾紛案件已紛紛進(jìn)入法院或仲裁的審理階段。根據(jù)本所律師所接受的該類案件統(tǒng)計(jì)，各家法院、仲裁機(jī)構(gòu)對(duì)此類案件的處理并不統(tǒng)一。有些認(rèn)為，貸款屬購(gòu)房者的責(zé)任，即使貸款不成，購(gòu)房者也應(yīng)全面履行合同；第二種意見認(rèn)為，無(wú)法獲得貸款應(yīng)歸責(zé)于購(gòu)房者，但鑒于無(wú)法貸款而客觀上無(wú)法履行合同，合同可以解除，但購(gòu)房者應(yīng)承擔(dān)約定的違約金；第三種意見認(rèn)為，我國(guó)銀行貸款制度客觀上受制于宏觀政策的調(diào)控，而這是普通購(gòu)房者無(wú)法預(yù)見、無(wú)法避免、無(wú)法克服的，故如確屬無(wú)法獲得貸款，購(gòu)房者應(yīng)有權(quán)依法主張解除合同。

購(gòu)房者違約怎么辦

筆者認(rèn)為完全歸責(zé)于購(gòu)房者，或認(rèn)為購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)預(yù)見貸款風(fēng)險(xiǎn)是不客觀的。中國(guó)絕大多數(shù)購(gòu)房者均是將購(gòu)房貸款作為是否購(gòu)房、能否購(gòu)房的首要條件。因此筆者認(rèn)為，處理該類案件，應(yīng)當(dāng)在查清事實(shí)的基礎(chǔ)上，參照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣糾紛若干問(wèn)題的解釋》第二十三條，即：因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同。此外不能獲取貸款是購(gòu)房者所面臨的意外，責(zé)任也不能由出賣方予以承擔(dān)，且合同并為約定貸款不足部分下家應(yīng)當(dāng)現(xiàn)金補(bǔ)足。故從購(gòu)房合同簽訂至購(gòu)房者提出合同解除這一階段中，賣方如有損失，應(yīng)由購(gòu)房者進(jìn)行合理的承擔(dān)。

仲裁制度是指民（商）事爭(zhēng)議的雙方當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議，自愿將爭(zhēng)議提交選定的第三者根據(jù)一定程序規(guī)則和公正原則作出裁決，并有義務(wù)履行裁決的一種法律制度。它與和解、調(diào)解、訴訟都是解決民（商）事爭(zhēng)議的方式。仲裁一裁終局原則加快了辦案效率，有效地定紛止?fàn)?。如要盡快解決糾紛，買賣雙方可以選擇仲裁方式。仲裁必須基于雙方自愿，因此可在買賣合同中即約定，一旦出現(xiàn)糾紛通過(guò)仲裁來(lái)解決。