一、什么是預(yù)告登記

合同雙方達成買賣不動產(chǎn)的協(xié)議，購買方以免日后難以實現(xiàn)物權(quán)，依照法律的規(guī)定能夠像有關(guān)機構(gòu)進行登記，這種登記就是預(yù)告登記，如果出賣人在登記后欲將其不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給其他人的話，必須經(jīng)過預(yù)告登記權(quán)利人同意， 否則不發(fā)生物權(quán)變動的效力。據(jù)此筆者以為，經(jīng)預(yù)告登記所保全的這種債權(quán)請求權(quán)在本質(zhì)上仍然是債權(quán)，是法律為了強化其效力而使之具有了一定的物權(quán)化的性質(zhì)，因此應(yīng)該屬于物權(quán)化的債權(quán)，具體分析如下：

預(yù)告登記保全請求權(quán)性質(zhì)上為債權(quán)。表現(xiàn)在：

1、在現(xiàn)行法上，對于預(yù)告登記的效力大多數(shù)國家采取“處分相對無效”的原則，也就是說處分只在請求權(quán)擔(dān)保目的的范圍內(nèi)發(fā)生效力。這就是說，如果對物進行處分并不妨礙債權(quán)人實現(xiàn)請求權(quán)的話，那么此處分是有效的。由此可見，即使已經(jīng)進行預(yù)告登記，債務(wù)人對標(biāo)的物仍然享有占有、使用、收益、處分的權(quán)能。債權(quán)人在履行期限屆滿時只能請求債務(wù)人履行，并不能對預(yù)告登記的標(biāo)的物直接進行支配。

2、在預(yù)告登記完成后，債務(wù)人仍然可以主張對所保全的請求權(quán)的抗辯權(quán)。

預(yù)告登記保全請求權(quán)的物權(quán)化特性。表現(xiàn)在：

1、通過預(yù)告登記債權(quán)人購買特定不動產(chǎn)的權(quán)利優(yōu)先于其他人。

2、經(jīng)預(yù)告登記的債權(quán)能夠?qū)箓鶆?wù)人在其后對標(biāo)的物處分行為，當(dāng)然這種對抗以該物權(quán)對請求權(quán)造成妨礙為限。

3、如果第三人侵害了標(biāo)的物，辦理了預(yù)告登記的債權(quán)人有權(quán)請求排除妨害、賠償損害。

二、商品房預(yù)售登記與預(yù)告登記有什么不同

商品房預(yù)售登記是指商品房預(yù)售人以申請人的身份將商品房預(yù)售合同到登記機關(guān)進行登記備案，是國家通過此途徑來實現(xiàn)對商品房預(yù)售行為的行政管理。我國的商品房預(yù)售登記與預(yù)告登記在很多方面具有相似之處是不可否認(rèn)的，兩者都是不動產(chǎn)登記，兩種登記都是在不動產(chǎn)物權(quán)變動的本登記之前發(fā)生的，均沒有導(dǎo)致不動產(chǎn)物權(quán)變動的發(fā)生。但二者還是有一定差別的，不能將我國的商品房預(yù)售登記等同于預(yù)告登記。二者的區(qū)別表現(xiàn)在以下幾個方面：

預(yù)告登記在很多國家大都規(guī)定在民法典（如德國）或不動產(chǎn)登記法（如日本）中，完全遵守自愿登記原則，而在我國目前還沒有專門的不動產(chǎn)登記法，在民法通則中還沒有關(guān)于商品房預(yù)售登記的規(guī)定：商品房預(yù)售登記卻是相反的，屬于強制登記。

預(yù)告登記登記的是請求權(quán)，具有公示作用，能夠保全債權(quán)請求權(quán)，也就是以保全債權(quán)請求權(quán)為使命。從我國的規(guī)范性文件的規(guī)定來看，其均將商品房預(yù)售登記認(rèn)定為“登記備案”而不是“登記公示”，登記的對象為商品房預(yù)售合同，純粹是一種行政管理手段，不具有公示性。

預(yù)告登記制度的最終目的是為了實現(xiàn)對不動產(chǎn)債權(quán)人的利益的保護，債權(quán)人有權(quán)申請預(yù)告登記，通過預(yù)告登記能夠使其對不動產(chǎn)的債權(quán)請求物權(quán)化；而我國的商品房預(yù)售登記的合法申請人是預(yù)售人，預(yù)購人并不是提出預(yù)售登記的合法權(quán)利人。從現(xiàn)行法律的規(guī)定來看，商品房預(yù)售登記是預(yù)售人理應(yīng)負(fù)擔(dān)的一項公法性的義務(wù)，而從登記申請的角度來看，這同時也是預(yù)售人的一項權(quán)利，預(yù)售人申請登記行為是預(yù)購人辦理預(yù)售登記前提。