一、購房合同可以解除的情形

什么情況下可變更或者解除房地產(chǎn)買賣合同？

發(fā)生下列情形之一，可以變更或解除地產(chǎn)買賣合同：

（1）經(jīng)當(dāng)事人雙方協(xié)商一致，并且不因此損害國家利益和他人合法權(quán)益的；

（2）因不可抗力致房地產(chǎn)買賣合同無法履行或者不能全部履行的；

（3）因一方違約，使房地產(chǎn)買賣合同履行成為不必要的；

（4）出現(xiàn)房地產(chǎn)買賣合同約定的變更或者解除合同條件的；

雙方協(xié)商變更或者解除合同的，應(yīng)當(dāng)訂立書面協(xié)議。

一方當(dāng)事人根據(jù)上述第（2）、（3）、（4）項(xiàng)的規(guī)定要求變更或者解除合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方。

凡按上述規(guī)定協(xié)商一致解除房地產(chǎn)買賣合同的，買賣雙方應(yīng)共同到房地產(chǎn)登記部門申請(qǐng)解除備案。通過法院生效調(diào)解、判決解除合同的，可依據(jù)法院的生效文書及協(xié)助執(zhí)行通知書單方申請(qǐng)解除備案。

二、購房合同解除的時(shí)間怎么確定

購房合同解除的時(shí)間的確定，應(yīng)按照如下原則：

1、雙方當(dāng)事人協(xié)商解除合同的，協(xié)商確定之日為合同解除之日；

2、一方當(dāng)事人行使合同解除權(quán)，對(duì)方有異議提起訴訟，經(jīng)法院審理后認(rèn)為行使合同解除權(quán)并無不當(dāng)?shù)?，解除合同通知送達(dá)之日為合同解除之日；

3、一方當(dāng)事人行使合同解除權(quán)，對(duì)方有異議提起訴訟，經(jīng)法院審理認(rèn)為該當(dāng)事人無合同解除權(quán)，但雙方當(dāng)事人在訴訟中均同意解除合同的，可以在判決或調(diào)解書中明確合意解除之日為合同解除之日。

合同解除的時(shí)間點(diǎn)是對(duì)法律關(guān)系存在與否的重要判斷。《合同法》第九十三條、第九十四條規(guī)定了當(dāng)事人具有合同解除權(quán)的幾種情形，《合同法》第九十六條規(guī)定了合同解除的方式。實(shí)踐中，對(duì)當(dāng)事人是否具有合同解除權(quán)，合同是否已經(jīng)解除，合同解除的時(shí)間點(diǎn)如何確定往往會(huì)有不同的意見。對(duì)于當(dāng)事人是否具有合同解除權(quán)，可以依據(jù)《合同法》第九十三條、九十四條和分則中的特別規(guī)定作出判斷，這里不作羅列。對(duì)合同是否已經(jīng)解除，也可以通過當(dāng)事人是否具有合同解除權(quán)以及是否正確行使了合同解除權(quán)進(jìn)行審查。