一、商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)有哪些？

商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)對(duì)于購(gòu)房者而言，往往是弊大于利，因此，購(gòu)房者在簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，一定要對(duì)其中暗藏的風(fēng)險(xiǎn)有所了解。關(guān)于商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)常見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)有以下幾種：

（一）廣告宣傳

無(wú)論房子是大是小、地理位置如何、價(jià)位如何，您在購(gòu)房過(guò)程中，都必然會(huì)遇到這樣的情況：當(dāng)您根據(jù)樓盤(pán)宣傳或廣告前往看房的時(shí)候，售樓人員會(huì)立即帶著您看沙盤(pán)、看戶(hù)型圖、參觀樣板房，隨即指著沙盤(pán)對(duì)樓盤(pán)美好的未來(lái)進(jìn)行描述。如果購(gòu)房者相信了開(kāi)發(fā)商的廣告宣傳而簽訂了商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，之后卻發(fā)現(xiàn)房屋的實(shí)際情況與宣傳不一致時(shí)，極易引發(fā)糾紛。

雖然《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件運(yùn)用法律若干問(wèn)題的解釋》里規(guī)定，在開(kāi)發(fā)商所做的商品房宣傳資料和銷(xiāo)售廣告當(dāng)中，如果對(duì)商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施的說(shuō)明和允諾是具體確定的，而且在對(duì)確定合同的訂立以及房屋價(jià)格有重大影響的話(huà)，應(yīng)當(dāng)視為要約對(duì)房產(chǎn)商具有法律約束力。但是購(gòu)房者手里的資料很難證明廣告宣傳對(duì)房屋價(jià)格有重大影響，只能吃啞巴虧。

（二）定金糾紛

根據(jù)《民法通則》和《合同法》的規(guī)定，當(dāng)事人可以約定以交付定金作為訂立合同的擔(dān)保，如果給付定金的一方拒絕訂立合同，無(wú)權(quán)要求返還定金；如果收受定金的一方拒絕訂立合同，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第4條明確了“定金罰則”在商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立過(guò)程中的適用。這也就意味著，《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》中一旦約定了定金，如果您不想簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》了，開(kāi)發(fā)商就有權(quán)告訴您“這筆錢(qián)不能還給您”。當(dāng)然，如果開(kāi)發(fā)商不愿訂立《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，就要雙倍向您返還。

（三）未約定定金而產(chǎn)生的糾紛

盡管在《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》中約定的是“擔(dān)保金”、“保證金”、“訂約金”、“押金”、“訂金”、“誠(chéng)意金”或是“預(yù)訂款”等概念，沒(méi)有約定“定金”，一旦開(kāi)發(fā)商加人了“如果購(gòu)房人在簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)之后巧日內(nèi)不能簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的，所收誠(chéng)意金（或者是其他的各種預(yù)付款）不予退還”一類(lèi)的條款，您所繳納的錢(qián)款同樣難以取回。

二、認(rèn)購(gòu)書(shū)中的定金可以退嗎？

認(rèn)購(gòu)書(shū)的定金可以退嗎？這個(gè)問(wèn)題需要根據(jù)不同情況區(qū)別對(duì)待：

（一）如在起訴前開(kāi)發(fā)商還未取得《商品房預(yù)售許可證》，那么這份房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)就是無(wú)效的，定金需要退回；

（二）如果買(mǎi)方?jīng)]有按照認(rèn)購(gòu)書(shū)規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)去簽約，屬買(mǎi)方違約，定金不予返還；賣(mài)方在認(rèn)購(gòu)書(shū)規(guī)定的期限內(nèi)將認(rèn)購(gòu)房屋轉(zhuǎn)售他人而導(dǎo)致未能正式簽約，屬賣(mài)方違約，應(yīng)雙倍返還定金。

（三）如果雙方在規(guī)定的期限內(nèi)，正式簽訂合同，則定金在買(mǎi)方履約后，可抵作樓款或收回；雙方履行正式合同過(guò)程中，一方違約的，適用“不予返還”或者“雙倍返還”；

（四）如果雙方都不存在上述第一項(xiàng)的違約行為，僅對(duì)預(yù)售（銷(xiāo)售）契約及補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容難以達(dá)成一致，而未能簽約的，賣(mài)方應(yīng)把定金全數(shù)返還買(mǎi)方。

（五）如果一方在正式簽約時(shí)對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)中確認(rèn)的條件，如價(jià)格、房號(hào)、面積等進(jìn)行修改而導(dǎo)致簽約未成，視為違約，買(mǎi)方違約的，定金不予返還；賣(mài)方違約的，應(yīng)雙倍返還定金。

上文對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)有哪些以及認(rèn)購(gòu)書(shū)中的定金可以退嗎這兩個(gè)問(wèn)題進(jìn)行詳細(xì)地回答。因商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)引發(fā)的糾紛在我們生活中并不少見(jiàn)，但是只要購(gòu)房者在簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)足夠仔細(xì)謹(jǐn)慎，就能避免這些糾紛。若您對(duì)此還有問(wèn)題或是遇到了相關(guān)的糾紛，您最好向?qū)I(yè)的房產(chǎn)律師咨詢(xún)求助，想必他們能幫助您。