一、商品房買(mǎi)賣(mài)的糾紛有哪些

（一）認(rèn)購(gòu)定金能否退回

一些項(xiàng)目在具備銷(xiāo)售法定條件前，往往搞認(rèn)購(gòu)，讓購(gòu)房者交一定金額的定金。當(dāng)購(gòu)房者不能與開(kāi)發(fā)商簽訂合同或購(gòu)房者改變主意后，因收取的定金是否應(yīng)返還就往往爭(zhēng)執(zhí)不下，形成糾紛。對(duì)于定金是否應(yīng)收取﹖收取以后是否能退﹖各方也是各執(zhí)一詞，尚無(wú)定論，而且各地法院的判決結(jié)果對(duì)這一問(wèn)題也不一致，因此，尚需立法或法律解釋予以明確。

（二）面積問(wèn)題總是難以說(shuō)清

交房時(shí)，業(yè)主經(jīng)常發(fā)現(xiàn)面積有問(wèn)題：一是產(chǎn)權(quán)登記的面積與合同約定面積有誤差；二是業(yè)主自己測(cè)算了面積與合同面積有誤差。前一種情況，業(yè)主依合同的約定及法律規(guī)定，即可找到依據(jù)與開(kāi)發(fā)商論理或依法解決；后一種情況，則很難解決。一是產(chǎn)權(quán)證未辦，開(kāi)發(fā)商往往推辭應(yīng)以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)，待產(chǎn)權(quán)證辦后再行處理；另一方面，業(yè)主也不能拿出權(quán)威的測(cè)量結(jié)果作為依據(jù)，據(jù)以與開(kāi)發(fā)商理論，因此，使得面積糾紛難以說(shuō)清也就無(wú)從解決。

（三）變更設(shè)計(jì)規(guī)劃很無(wú)奈

一些小區(qū)將原規(guī)劃的綠地，社區(qū)配套設(shè)施及公建改建成其它贏利性建筑或辦公用房，或者擴(kuò)建、插建，改變小區(qū)容積率及樓間距。規(guī)劃的改變不僅影響到業(yè)主的居住環(huán)境和質(zhì)量，嚴(yán)重的會(huì)影響其通風(fēng)、采光，而對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，會(huì)造成不講誠(chéng)信的不良影響。因此，對(duì)于規(guī)劃的變更，開(kāi)發(fā)商更應(yīng)慎重為之。

（四）滲漏裂縫問(wèn)題堪憂

房屋質(zhì)量糾紛仍是各種糾紛中的重點(diǎn)，而且與往年不同的是，由于開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售總量的加大以及小區(qū)規(guī)模的增大，滲漏、裂縫、裝修不合約定等糾紛往往在一個(gè)小區(qū)是普遍性的，因而形成團(tuán)體糾紛。某小區(qū)就因滲漏問(wèn)題形成數(shù)百業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的糾紛，影響很大。類(lèi)似這種群體性糾紛在西安為數(shù)不少。

（五）物業(yè)管理缺乏監(jiān)管

物業(yè)管理糾紛無(wú)疑是今年糾紛的一個(gè)熱點(diǎn)，由于其涉及收費(fèi)、服務(wù)質(zhì)量、安保、業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)權(quán)益等方方面面，因而物業(yè)管理糾紛復(fù)雜而又涉及面廣，牽扯人數(shù)眾多。究其根源，源于缺乏立法的規(guī)范和大眾法律意識(shí)的淡漠，造成物業(yè)管混亂。

（六）產(chǎn)權(quán)證難以到手

業(yè)主入住以后，遲遲拿不到房產(chǎn)證的情況很多，有的往往是一幢樓甚至一個(gè)小區(qū)的業(yè)主均拿不到房產(chǎn)證，因而形成大量糾紛，影響面很大，解決也相當(dāng)困難。究其原因，往往是前幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范，開(kāi)發(fā)商手續(xù)不全或欠繳有關(guān)稅費(fèi)所致。隨著市場(chǎng)整頓力度加大，開(kāi)發(fā)商自律加強(qiáng)，這種糾紛勢(shì)必會(huì)大量減少。

二、商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛該怎么處理

依據(jù)最高司法解釋?zhuān)瑧?yīng)從以下幾個(gè)方面予以解決：

（一）銷(xiāo)售廣告應(yīng)當(dāng)作為合同內(nèi)容，買(mǎi)房人應(yīng)提供相關(guān)資料

《解釋》明確規(guī)定，商品房的銷(xiāo)售廣告和圖片資料為要約邀請(qǐng)，

只要具備以下條件，就應(yīng)當(dāng)視為要約：

1 、對(duì)商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明與允諾；

2 、此說(shuō)明和允諾應(yīng)當(dāng)具體確定；

3 、對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響。

對(duì)符合上述條件說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，即應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

目前開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售廣告或圖片資料 95% 以上都在不顯眼的角落，有一行意思大概相同的小字，“本廣告的最終解釋權(quán)歸開(kāi)發(fā)商所有，相關(guān)數(shù)據(jù)以政府最終批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)”，依據(jù)法律規(guī)定，此格式性善告并不能免除開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信責(zé)任，只要其圖片的內(nèi)容符合解釋中所規(guī)定的要約條件，開(kāi)發(fā)商違反時(shí)，仍應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

（二）因雙方意思不一致導(dǎo)致簽約失敗，買(mǎi)房人交納的定金應(yīng)如數(shù)退還按《解釋》的規(guī)定，將簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同前所交付的定金作為立約定金。如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。但因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金如數(shù)返還買(mǎi)受人，這樣有利于充分地保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。

買(mǎi)房時(shí)常見(jiàn)的情況是雙方均有誠(chéng)意簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，基于誠(chéng)實(shí)信用原則進(jìn)行公正談判，但因?qū)贤哪承l款意見(jiàn)不一致，最終導(dǎo)致簽約失敗。對(duì)于這種情況，不能歸責(zé)于當(dāng)事人的任何一方，此時(shí)出賣(mài)人不得以任何借口及理由占有定金，應(yīng)當(dāng)將定金如數(shù)返還買(mǎi)受人。

（三）房屋質(zhì)量不合格消費(fèi)者可要求退房和要求開(kāi)發(fā)商予以賠償 《解釋》明確規(guī)定因房屋質(zhì)量不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，法院應(yīng)予支持，開(kāi)發(fā)商交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者無(wú)合同期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其它損失由出賣(mài)人承擔(dān)。買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)提供自己自行或者委托他人修復(fù)的證據(jù)，以及出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的證據(jù)。

（四）開(kāi)發(fā)商惡意欺詐，買(mǎi)受人可獲得雙倍賠償

《解釋》明確規(guī)定，具有下列情況之一者買(mǎi)房人可要求雙倍賠償。

1 、商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；

2 、商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人；

3 、出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

4 、出賣(mài)人訂立商品房預(yù)售合同時(shí)，故意隱瞞所出售的房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

5 、出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

具備上述五種情形之一的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同，返還已付購(gòu)房款及利息，賠償所造成損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)惡意違約和欺詐，損害買(mǎi)受人權(quán)益的事件屢有發(fā)生，按《解釋》的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商將為此承擔(dān)賠償責(zé)任最高不超過(guò)已付購(gòu)買(mǎi)房屋款的一倍，這一規(guī)定，將極好地遏制和制裁惡意違約，欺詐等嚴(yán)重?fù)p害市場(chǎng)交易安全的行為。

（五）不能如期取得房產(chǎn)證可要求出賣(mài)人予以賠償

《解釋》規(guī)定由于出賣(mài)人的原因，在一定期限內(nèi)，買(mǎi)受人不能如期辦理房產(chǎn)證，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同和賠償損失。