一、簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同要注意什么

在簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同前，購(gòu)房者需要對(duì)售房者有較為全面的了解：

（一）查看產(chǎn)權(quán)所有人的身份證件；房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)所有人是一位還是幾位共有？如果是幾位共有，則共有人是否全部同意？出售房產(chǎn)時(shí)，房屋的產(chǎn)權(quán)共有人一定要全部同意。在簽訂房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，也要全部到場(chǎng)。如有特殊情況不能到場(chǎng)，需出具經(jīng)過(guò)公證的委托書(shū)及代理人身份證件，由委托代理人替其簽章

（二）購(gòu)房者要對(duì)即將進(jìn)行交易的房產(chǎn)進(jìn)行必要的了解。這主要包括售房提供的房屋產(chǎn)權(quán)證是否屬實(shí)；房產(chǎn)面積多大；該房產(chǎn)用途是什么；是辦公還是居住，或是其他；該房產(chǎn)有沒(méi)有被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利；該房產(chǎn)是否已設(shè)定抵押？根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。在這里，如果該房產(chǎn)已設(shè)定抵押，那么抵押方即為售房者，抵押權(quán)人就是售房者將該房產(chǎn)抵押的第三方即某人、某公司或某銀行；受讓人就是購(gòu)房者。這個(gè)規(guī)定的意思也就是售房者已將該房產(chǎn)抵押給第三方，在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時(shí)，并未通知第三方或未告知購(gòu)房者此房已設(shè)定抵押，那么轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。只有在抵押登記注銷(xiāo)或抵押權(quán)人同意的情況下，此房產(chǎn)方可進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。

另外，還要注意該房產(chǎn)是否已設(shè)定租賃，如果該房產(chǎn)已經(jīng)出租，則需要售房者提供該房產(chǎn)的承租方出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的聲明。同時(shí)購(gòu)房者還要查詢(xún)售房者與該房產(chǎn)的承租方所簽訂的租賃合同是否登記備案。

二、怎么預(yù)防二手房買(mǎi)賣(mài)的糾紛

根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定，中介機(jī)構(gòu)在居間合同中的告知義務(wù)，告知內(nèi)容主要包括房屋的權(quán)屬、面積、查封抵押情況、租賃情況、使用限制和房屋質(zhì)量狀況等事項(xiàng)。對(duì)于賣(mài)方來(lái)說(shuō)，是否應(yīng)將房屋內(nèi)發(fā)生兇殺案的情況告知買(mǎi)方，法律上并無(wú)明文規(guī)定。購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)除查看購(gòu)買(mǎi)房屋本身的情況外，還可以向物業(yè)管理公司或鄰居了解是否發(fā)生過(guò)類(lèi)似事件；同時(shí)，購(gòu)房者也可在合同中與賣(mài)方明確約定該物業(yè)未發(fā)生過(guò)相關(guān)事件，如賣(mài)方有意隱瞞，購(gòu)房人可依此要求解除合同或者酌減房屋價(jià)款、賠償損失等。雙方約定書(shū)面條款，以便在發(fā)生類(lèi)似糾紛時(shí)有據(jù)可依。

為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)或合理分擔(dān)損失，可在合同中訂立相應(yīng)的條款，如在合同中約定若貸款不成功或銀行降低貸款額時(shí)，買(mǎi)方有權(quán)解除合同，并可要求中介退回或減免收取中介費(fèi)，要求賣(mài)方退回購(gòu)房定金等。此外，針對(duì)當(dāng)下銀行房貸申請(qǐng)時(shí)隱藏的不確定因素，建議買(mǎi)家應(yīng)適度調(diào)高首付預(yù)算范圍，避免因銀行調(diào)整放貸額度而影響二手房交易。買(mǎi)家應(yīng)事先預(yù)留一筆資金，以解房貸額度縮水的困局。