一、商品房交付的條件是什么
商品房的交付，即指房地產開發(fā)企業(yè)依據(jù)相應法律規(guī)定以及相關商品房買賣合同或商品房預售合同的約定，將符合交付使用條件的房屋按期向商品房買受人交付，商品房買受人檢驗商品房并接受房屋的行為。
我國《城市房地產管理法》第26條規(guī)定：“房地產開發(fā)項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。＂《建筑法》第61條也規(guī)定：“建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?！眹鴦赵骸冻鞘蟹康禺a開發(fā)經營管理條例》第三十六、三十七條規(guī)定，不得將未經驗收的房屋交付使用?！督ㄔO工程質量管理條例》 第十六條規(guī)定，“建設工程竣工驗收應當具備下列條件：
（一）完成建設工程設計和合同約定的各項內容；
（二）有完整的技術檔案和施工管理資料；
（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告；
（四）有勘察、設計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質量合格文件；
（五）有施工單位簽署的工程保修書。建設工程經驗收合格的，方可交付使用。
根據(jù)上述規(guī)定，商品房交付必須是經驗收合格的，直觀的反映在應具備《建設工程竣工驗收備案表》，該備案表不僅反映工程竣工驗收報告的內容，還反映規(guī)劃驗收認可文件、消防驗收認可文件、環(huán)保驗收認可文件等許可文件內容。開發(fā)商能夠取得該表，就證明房地產開發(fā)項目達到交付使用的標準，購房人可以安心接收入住。
法律法規(guī)如此規(guī)定的目的是，希望通過工程建設過程中竣工驗收這最后一道環(huán)節(jié)，防止不合格工程流入社會，給用戶和其他人的生命與財產造成損害。
二、商品房交付的程序是什么
《商品房買賣合同》示范文本第11條規(guī)定：商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由出賣人承擔。這一條對商品房交付的程序作了一些大概的規(guī)定，也明確了交付時必須書面通知買受人。根據(jù)實踐中的一些操作，商品房交付大致按如下的程序進行：
（一）房地產開發(fā)企業(yè)向買受人發(fā)出書面的入住通知，這一通知一般表現(xiàn)為以特快專遞郵寄的《入住通知書》或《交房通知書》 。
（二）買受人持入住通知要求的證件及其他相關資料，在入住通知要求的期限內到房地產開發(fā)企業(yè)指定的地點，查驗房地產開發(fā)企業(yè)依法應當取得的書面文件。
（三）買受人在房地產開發(fā)企業(yè)相關工作人員的陪同下實地查驗所購買商品房并填寫驗房單。
如果商品房存在法定或約定的可以退房的質量問題或存在解除購房合同的其他情形，買受人應決定是否退房，并在約定的期限內書面通知房地產開發(fā)企業(yè)；
如果若商品房存在未達退房條件的質量問題或未達到約定標準，買受人可將商品房存在的質量問題或未達到約定標準的內容書面遞交房地產開發(fā)企業(yè)，由房地產開發(fā)企業(yè)在一定期限內逐項予以修復或賠償。
（四）房地產開發(fā)企業(yè)對商品房存在的質量問題逐項予以修復或作出修復書面承諾并經買受人查驗同意后，雙方根據(jù)商品房面積實測技術報告結算房款。
（五）買受人向房地產開發(fā)企業(yè)交納商品房買賣合同或商品房預售合同約定的其他費用。
（六）買受人從房地產開發(fā)企業(yè)或房地產開發(fā)企業(yè)指定的第三方處領取房屋鑰匙。
（七）買受人向房地產開發(fā)企業(yè)依法選定的前期物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)管理費，并辦理物業(yè)管理的相關手續(xù)。
由于我國現(xiàn)行的法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件對商品房交付的具體程序并無明確規(guī)定，一般而言，房地產開發(fā)企業(yè)會在入住通知中寫明入住程序，但由于開發(fā)商的強勢地位，很多開發(fā)商會在入住通知書中對交房的程序作一些不利于買受人的約定。比如，開發(fā)商以掛號信的方式寄出入住通知書，但通知書中同時規(guī)定在某年某月某日之前去辦理交接手續(xù)，而實際上該日期卻距離發(fā)出入伙通知書的日期很短，待買受人收到通知書時，往往時間很短，來不及準備相應材料去辦理交接手續(xù)，從而導致買受人違約，開發(fā)商則以此為借口對商品房的一些瑕疵推脫責任。又比如，有的入伙通知書中往往還要求業(yè)主先預交物業(yè)管理費、管道煤氣開通費，產權證辦理費用甚至某些稅費等等，對有些不合理的條件我們應在商品房買賣合同中作出明確規(guī)定，防止因約定不明確而產生某些糾紛。
