一、商品房銷售面積如何計(jì)算

根據(jù)《商品房銷售面積測(cè)量與計(jì)算》中明確規(guī)定：商品房整幢出售，其銷售面積為整幢商品房的建筑面積。商品房按套或單元出售，其銷售面積為購(gòu)房者所購(gòu)買的單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。銷售面積也就是我們通常說的建筑面積=套內(nèi)建筑面積（包括套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、陽臺(tái)面積）與公共分?jǐn)偯娣e之和。

（一）套內(nèi)建筑面積指根據(jù)《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》的規(guī)定，由以下三分部分成：

1、套內(nèi)的使用面積 。

2、套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)墻體面積是指商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或陌生墻體的面積，有共用墻及非共用墻兩種。共用墻體水平投影面積的一半講稿套內(nèi)墻體面積；非共用墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

3、陽臺(tái)建筑面積。

（二）共有建筑面積的分?jǐn)偅?/p>

1、多層商品住宅樓，須先求出整幢房屋的共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，再按幢內(nèi)的各套內(nèi)建筑面積的比例分?jǐn)偅?/p>

2、多功能綜合樓，須分別求出整幢房屋和幢內(nèi)不同功能區(qū)的共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，再按幢內(nèi)各功能區(qū)各套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)偂?/p>

關(guān)于房屋面積的分?jǐn)偅贤杏屑s定按照合同約定進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

二、商品房面積誤差如何處理

按照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第14條規(guī)定，出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)計(jì)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；

（二）面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)。所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人?！?/p>

我國(guó)《合同法》第107條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”

因此，開發(fā)商存在面積欺詐的行為，構(gòu)成商品房違約。根據(jù)合同法以及司法解釋的規(guī)定，在房地產(chǎn)公司交付的房屋嚴(yán)重縮水的情況下，購(gòu)房者既可以解除合同，也可以要求開發(fā)商按照上述司法解釋規(guī)定賠償損失。