一、購買抵押房是否有效？

（一）抵押房購買合同的效力如何

買房合同有效要滿足3個條件：

1、行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；

2、意思表示真實(shí)；

3、不違反法律或者社會公共利益，結(jié)合《合同法》第44條，協(xié)議自成立時生效。協(xié)議的效力在簽訂之時即已確定，不應(yīng)通過協(xié)議的履行來反決定協(xié)議的效力，這樣做才符合《民法通則》及《合同法》誠實(shí)信用原則的需求。誠實(shí)信用是民事社會活動中的“帝王法則”、最高準(zhǔn)則。

（二）購買抵押房，產(chǎn)權(quán)能否變動

被轉(zhuǎn)讓房屋因?yàn)樵O(shè)置了抵押權(quán)而不能轉(zhuǎn)讓，應(yīng)理解為房屋產(chǎn)權(quán)變動的結(jié)果條件，而不是原因條件，不符合轉(zhuǎn)讓條件的，房屋不得進(jìn)行過戶登記，不發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移，但轉(zhuǎn)讓協(xié)議本身不應(yīng)受到影響，協(xié)議仍然有效。這即是《物權(quán)法》第15條的規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”

二、買的房屋設(shè)置了抵押怎么辦？

（一）購買抵押房屋存在較大風(fēng)險

根據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，即使標(biāo)的是抵押房，購房者與開發(fā)商訂立的買房合同并不必然無效。購買者，則應(yīng)在購買前對房屋法律狀態(tài)進(jìn)行詳盡了解，如擬購房屋設(shè)置定抵押，建議謹(jǐn)慎購買，如確需購買的，應(yīng)當(dāng)符合《擔(dān)保法》對于抵押物轉(zhuǎn)讓的相關(guān)規(guī)定，并應(yīng)在房地產(chǎn)交易合同中對如因抵押導(dǎo)致交易不能正常進(jìn)行等情形的處理方法進(jìn)行明確約定。

（二）開發(fā)商隱瞞房屋抵押情況，購房者可要求賠償

我國目前的法律法規(guī)，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地抵押后是否能出售商品房并沒有明確的禁止性規(guī)定。而《最高人民法院審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》也僅對開發(fā)商“故意隱瞞將所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)”的情形明確了購買者可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任，并沒有對土地抵押后商品房是否可以買賣、如因土地抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)導(dǎo)致購房合同無法履行的處理方法等問題予以明確。

以上就是對“購買抵押房是否有效，買的房屋設(shè)置了抵押怎么辦”的解答，希望能對您有所幫助。隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，利用房地產(chǎn)抵押進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動的情形日益普遍。不少房地產(chǎn)交易者在不了解相關(guān)房地產(chǎn)抵押法律的情況下對設(shè)置定抵押的房產(chǎn)進(jìn)行交易，而導(dǎo)致交易無法順利進(jìn)行或是使自己的權(quán)益難以得到有效保護(hù)，所以消費(fèi)者在購買房屋時一定要多加注意，如果對于相關(guān)政策規(guī)定缺乏了解一定要及時咨詢律師，以保障自己的合法權(quán)益。