一、商品房預(yù)售是什么意思

商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。商品房預(yù)售方式首創(chuàng)于香港，由于房屋尚在施工中便被“拆零砸碎”，分期分批地預(yù)售給廣大投資者，如“落花片片墜落”，故商品房預(yù)售又被稱(chēng)為“賣(mài)樓花”。 因其可以有效地解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)先期資金投入的問(wèn)題，因而是目前應(yīng)用比較廣泛的一種交易形式。在商品房預(yù)售過(guò)程中，由于工程長(zhǎng)，交易標(biāo)的有許多不確定因素，使購(gòu)房者所面臨的風(fēng)險(xiǎn)有比一般現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)大得多，購(gòu)房者通過(guò)房屋預(yù)售合同只獲得一種期待權(quán)，其權(quán)利的實(shí)現(xiàn)非常地被動(dòng)。為了保護(hù)廣大購(gòu)房者的權(quán)益，國(guó)家對(duì)商品房的預(yù)售有著較為嚴(yán)格的法律限制。

二、商品房預(yù)售的條件是什么

商品房預(yù)售必須具備以下幾個(gè)條件：

1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)。房地產(chǎn)管理法根據(jù)國(guó)有土地使用權(quán)有償有期限出讓的原則，把土地使用權(quán)出讓作為基本方式，國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金。為了合理使用土地資源，防止國(guó)有土地收益的流失，商品房開(kāi)發(fā)商只有依法交納了全部土地使用權(quán)出讓金，并取得了土地使用權(quán)證書(shū)，才能獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的權(quán)利和進(jìn)行商品房預(yù)售的房地產(chǎn)交易。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，如果要轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并交納土地使用權(quán)出讓金。

2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。國(guó)家每年出讓多少土地使有權(quán)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，需總量控制，同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)符合城市建設(shè)整體規(guī)劃要求，因此，必須由建設(shè)單位持有關(guān)文件向城市規(guī)劃主管部門(mén)提出申請(qǐng)，由該部門(mén)進(jìn)行審查和核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證后方可申請(qǐng)辦理開(kāi)工手續(xù)。如果未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證就預(yù)售商品房，該房被視為違章建筑，商品房預(yù)購(gòu)方的權(quán)利難以切實(shí)得到保護(hù)。

3、按提供預(yù)售商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)資金達(dá)到工程建設(shè)投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期這一條是預(yù)售的經(jīng)濟(jì)要件。它強(qiáng)調(diào)土地已經(jīng)開(kāi)發(fā)并初具規(guī)模。達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)，才能符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件，體現(xiàn)國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控的政策，有效的防止炒賣(mài)地皮，制止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投機(jī)牟利行為。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商投資達(dá)到了一定的比例，基礎(chǔ)工程已經(jīng)完成，開(kāi)發(fā)商面臨著風(fēng)險(xiǎn)，如果中止投資，將會(huì)虧本。因此，這樣規(guī)定有利于保證預(yù)售方的權(quán)利。規(guī)定已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期，便于監(jiān)督和管理，確定違約責(zé)任，也是為了保障預(yù)售商品房合同的履行。

4、向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明，縣級(jí)以上人民政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提出的預(yù)售申請(qǐng)進(jìn)行審查，實(shí)際上是對(duì)預(yù)售商品房的活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督和管理，防止違法銷(xiāo)售，糾正不法行為。這是國(guó)家對(duì)商品房預(yù)售市場(chǎng)必要的行政管理措施，目的在于促進(jìn)商品房預(yù)售活動(dòng)的進(jìn)一步規(guī)范化。商品房預(yù)售是一種比較特殊的轉(zhuǎn)讓行為，具有期權(quán)交易的性質(zhì)。預(yù)售方投機(jī)性較強(qiáng)，買(mǎi)受方風(fēng)險(xiǎn)較大。如不加以控制極易造成混亂。

因此，法律為其規(guī)定了較之其他房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓更加嚴(yán)格的限制條件是合理的、必要的。在房地產(chǎn)法實(shí)施后，商品房預(yù)售活動(dòng)必須按照房地產(chǎn)法規(guī)定進(jìn)行，人民法院審理這類(lèi)案件應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)掌握，對(duì)于違反法定條件的預(yù)售商品房的行為或合同應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。