一、預(yù)售商品房能否被查封

商品房預(yù)售合同登記備案制度僅僅是一種行政管理的手段，并非物權(quán)登記，購房者享有的權(quán)利仍然是一種合同債權(quán)，是否辦理商品房預(yù)售合同的登記備案并不能決定該預(yù)售合同是否具有法律效力。預(yù)告登記，是指為保全一項請求權(quán)而進行的不動產(chǎn)登記，該項請求權(quán)所要達到的目的是在將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動。其通過登記的方法予以公示，從而將物權(quán)的公示手段用于對債權(quán)的保護，使買受人的優(yōu)先權(quán)具有了對抗第三人的效力。只有通過預(yù)告登記，買受人才能享有對該房屋物權(quán)的請求權(quán)。預(yù)售的房屋才能被賦予準(zhǔn)物權(quán)的性質(zhì)從而受到保護，產(chǎn)生對抗第三人的效力。因此，預(yù)售合同登記備案并不等同于預(yù)告登記。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條的規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)?！?/p>

二、如何購買被查封的房產(chǎn)

首先一點需要明確，房產(chǎn)被查封后也必須先撤銷查封才能過戶。有權(quán)查封房產(chǎn)的機關(guān)有公安機關(guān)、檢察機關(guān)、國家安全機關(guān)以及法院。如果賣方的房產(chǎn)被公安、檢察、安全機關(guān)查封，那賣方可涉嫌刑事犯罪，甚至這套房屋是賣方是用贓款購得，買這樣的房子風(fēng)險極大，甚至連已付的房款都要不回來；如果是被法院查封，那么賣方一般只涉及民事、經(jīng)濟類糾紛，在賣方提供擔(dān)保或者清償了債務(wù)后，法院就會辦理解封手續(xù)。

如果賣方的房產(chǎn)已被法院查封，而賣方要求買方先拿出一筆房款來替他清償債務(wù)再辦理過戶交易手續(xù)的話，買方此時需要格外謹慎，務(wù)必把握好以下四點：

（一）要求賣方出示與訴訟有關(guān)的材料，如起訴狀、法院受理通知書等，了解涉案金額與案件有關(guān)的其他信息，有必要旁聽該案件的開庭審理；

（二）要求賣方與法院協(xié)商抵銷查封的方式和時間，有必要的話陪同賣方一起向法官了解；

（三）將房款以賣方名義付到法院，同時要求賣方出具收款收據(jù)，為避免賣方將房款挪作他用，買方不要直接將房款交給賣方；

（四）要求賣方將房地產(chǎn)權(quán)證交給賣方或中間方保管，直至過戶。

購買被法院查封的房產(chǎn)風(fēng)險是較大的，因此要評估賣方的誠信，預(yù)判所涉案件的判決結(jié)果和對本起交易的影響，了解相關(guān)信息，在最大限度內(nèi)規(guī)避風(fēng)險，這對買方的要求會比較高。如果沒有專業(yè)人士的協(xié)助，建議還是放棄購買。如果已與賣方簽訂了買賣合同才發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)被查封的事實，可考慮解除合同并追究賣方的違約責(zé)任，如雙倍返還定金、支付違約金等等。