一、貸款合同解除后按揭貸款怎么還

在按揭購(gòu)房過(guò)程中，存在著兩個(gè)不同的法律關(guān)系，即購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商的房屋買賣關(guān)系和購(gòu)房者（借款人）與貸款銀行的借貸關(guān)系。從以上法律關(guān)系中可以看出，購(gòu)房者（借款人）負(fù)有向銀行歸還借款的義務(wù)。

但是，購(gòu)房者（借款人）與銀行簽訂貸款合同后，銀行已按合同約定把所有款項(xiàng)劃入開(kāi)發(fā)商賬戶。此時(shí)，購(gòu)房者（借款人）與開(kāi)發(fā)商協(xié)議解除了購(gòu)房合同，購(gòu)房者既失去了房屋，也沒(méi)有持有貸款，如果由購(gòu)房者（借款人）繼續(xù)償還銀行借款本息，顯然極不公平。那么按揭合同解除后，銀行發(fā)出的貸款是由購(gòu)房人還是開(kāi)發(fā)商返還？購(gòu)房合同解除后，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)把購(gòu)房款返還給購(gòu)房人，因此對(duì)購(gòu)房人而言，開(kāi)發(fā)商就成為還款義務(wù)人。按揭合同解除后，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)把其向銀行的借款返還給銀行，因此對(duì)銀行而言，購(gòu)房人就成為還款義務(wù)人。如此以來(lái)開(kāi)發(fā)商就成為銀行的債務(wù)人（購(gòu)房人）的債務(wù)人，開(kāi)發(fā)商直接向銀行還款，具有消滅購(gòu)房人還款義務(wù)的效果。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第24條規(guī)定：“因商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。”第25條第2款規(guī)定“商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人?！?/p>

根據(jù)以上規(guī)定，購(gòu)房者（借款人）只有經(jīng)過(guò)法定程序，即通過(guò)訴訟或仲裁的方式確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效或者被撤銷、解除后，購(gòu)房者（借款人）或銀行還必須再通過(guò)法定程序提出解除擔(dān)保貸款合同的主張，才能解除貸款合同，只有貸款合同也解除了，剩余貸款本息才由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。如果購(gòu)房者僅僅與開(kāi)發(fā)商協(xié)商一致解除了房屋買賣合同，而沒(méi)有通過(guò)法定程序解除與銀行的擔(dān)保貸款合同，貸款合同效力就依然存在，購(gòu)房者（借款人）就仍應(yīng)向銀行還款。因此為了更方便地解決糾紛，減少不必要的訴累，而且考慮到銀行的貸款是實(shí)際劃撥給開(kāi)發(fā)商的，《商品房司法解釋》直接規(guī)定按揭合同解除后，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和利息直接返還給銀行。

二、按揭購(gòu)房貸款有何風(fēng)險(xiǎn)

如果您因買房需要辦理銀行按揭手續(xù)，請(qǐng)注意以下風(fēng)險(xiǎn)提示：

1、申請(qǐng)按揭貸款的審批結(jié)果（包括貸款金額、期限、利率）及審批所需時(shí)間、實(shí)際放款時(shí)間均存在不確定性，為避免不必要的糾紛，建議在簽訂房屋買賣合同前先辦理按揭審批手續(xù)，或者在房屋買賣合同中約定不同審批結(jié)果的對(duì)應(yīng)處理辦法，如審批金額低于一定金額的，或者在約定時(shí)間內(nèi)未辦妥按揭手續(xù)時(shí)的處理辦法。

2、如實(shí)介紹自己的資信狀況，不提供虛假資料。

按揭申請(qǐng)人的資信狀況是銀行審批的重要依據(jù)，銀行會(huì)通過(guò)征信系統(tǒng)查詢核實(shí)，如果發(fā)現(xiàn)按揭申請(qǐng)人提供虛假資料，銀行會(huì)拒絕貸款。

3、詳細(xì)了解所購(gòu)房屋的具體情況。

除房屋的坐落位置、權(quán)屬、面積、房屋總價(jià)、用途外，購(gòu)房人還要了解房屋樓齡，是否房改房，是否出租，是否存在抵押、查封等權(quán)利受限情況，這些情況直接影響審批結(jié)果。

4、仔細(xì)了解按揭貸款產(chǎn)品的具體內(nèi)容。

銀行針對(duì)市場(chǎng)需求，不斷推出各種按揭貸款服務(wù)產(chǎn)品，不同產(chǎn)品中借款人的權(quán)利義務(wù)不同，涉及到還款時(shí)間和期限、每期還款金額、提前還款等諸多內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)了解清楚。

5、認(rèn)真查看所簽署文件的具體內(nèi)容。

辦理按揭手續(xù)，需要簽署的文件很多，按揭申請(qǐng)人要一一查看清楚，弄清楚所簽署的文件的內(nèi)容、目的以及法律后果。