一、解除購房合同的情形有哪些

除我國《合同法》規(guī)定的法定事由外，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《司法解釋》第15條）中第8條、第9條、第12條、第13條、第14條、第15條、第19條、第23條等，《商品房買賣合同示范文本》、《商品房銷售管理辦法》等規(guī)定，對合同雙方的解除權進行了明確約定。具體為：

（一）開發(fā)商可以解除合同的主要情形

1、買受人遲延支付購房款，經催告后在3個月的合理期限內仍未履行；

2、因非開發(fā)商原因致使買受人未能辦理按揭款，導致合同無法實際履行的；

3、其他情形。

（二）買受人可以解除合同的主要情形

1、開發(fā)商擅自變更規(guī)劃設計。

《商品房買賣合同示范文本》（GF—2000—0171）第10條規(guī)定：“開發(fā)商未在規(guī)定時限內通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由開發(fā)商承擔違約責任?！?/p>

2、商品房面積誤差過大。

指商品房預售合同中的約定面積與產權登記的實際面積產生誤差。如果商品房買賣合同中有約定的則按照約定處理，未約定處理方式的，依據《商品房銷售管理辦法》第20條的規(guī)定，面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權選擇退房。買受人選擇退房，開發(fā)商應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付清的房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。

3、開發(fā)商遲延交房。

指開發(fā)商沒有按照合同約定的交樓時間交付。買受人與開發(fā)商應在商品房預售合同中明確約定交樓時間，若開發(fā)商未能在約定期限交付，買受人有權要求開發(fā)商退房，并依照合同約定的金額支付延期違約金。如果開發(fā)商遲延交付房屋，經催告后在3個月的合理期限內仍未履行，買受人有權要求解除合同；法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為3個月；如買受人沒有進行催告，應當在解除權發(fā)生之日起1年內要求解除購房合同，否則，解除權消滅。（詳見《司法解釋》第15條）

4、商品房質量問題。

指開發(fā)商交付的房屋應當是驗收合格的商品房。如因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人有權要求解除合同和賠償損失。買受人應先向工程質量監(jiān)督單位申請重新核驗，如果確屬主體結構質量不合格，開發(fā)商應當辦理退房手續(xù)，返還購房款，并應就房屋主體結構質量不合格給買受人造成的損失進行賠償。另外，如因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人也有權要求解除合同和賠償損失。（詳見《司法解釋》第12條、第13條）

5、購房者無法取得房屋。

指商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人，又將該房屋抵押或出賣給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以要求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。另外，出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致買受人無法取得房屋，買受人也有權解除合同。（詳見《司法解釋》第8條、第10條）

6、開發(fā)商故意隱瞞真相。

指開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經抵押、出賣給第三人或為拆遷補償安置房屋的事實，導致合同無效或被撤銷、解除的，買受人可請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。（詳見《司法解釋》第9條）

7、因非屬于買受人的原因導致按揭貸款申請未獲批準

是指《司法解釋》第23條規(guī)定的情形：“商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款，因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人?！?/p>

8、因開發(fā)商原因延遲辦理房產證的。

指商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第33條規(guī)定（即“預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)”）的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過1年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人有權請求解除合同和賠償損失。（詳見《司法解釋》第19條）

9、其他情況。

主要指所購買的商品房因違反了法律禁止性規(guī)定而無效，如因司法機關依法查封或者以其他形式限制商品房權利的；屬于共有房產，簽訂購買協議未經過其他共有人書面同意的；合同約定的其他情形（如雙方可約定商品房套型誤差超過約定范圍的，買受人可解除合同）。

二、如何行使購房合同解除權

根據《合同法》第96條的規(guī)定，如果一方當事人行使解除權，應通知對方，該“通知”包括聲明、要求、請求或其他任何意圖的表達，通知在送達對方當事人時即生效，如對方當事人有異議的，提出請求解除合同的一方可請求法院或仲裁機構確認。

根據《合同法》第95條的規(guī)定，解除權的行使是有期間限制的?！端痉ń忉尅返?5條第2款是對商品房買賣合同解除權行使期限的規(guī)定，該款規(guī)定：“法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。”即，如果對方當事人在解除權發(fā)生之日起的一年內進行催告，仍應再延長三個月，解除權人未行使解除權的，解除權消滅。律師在提供法律服務時，這一點在實踐中應準確把握。