一、商品房預售五證是什么

商品房預售時應當具備以下五證：

1、土地使用證

土地使用證，說明已經取得土地使用權，住宅是70年，貿易辦公50年，旅游40年，是開發(fā)建設的關鍵。

2、建筑規(guī)劃許可證

建筑規(guī)劃許可證，是開發(fā)項目單體工程的規(guī)劃已經按照城市規(guī)劃法進行規(guī)劃，不存在違章，工程的面積，高度、層數等都按照此證施工。

3、施工許可證

建設用地規(guī)劃許可證，是規(guī)定用地性質的證書，我國的用地性質分為貿易、辦公、產業(yè)、倉儲、住宅、旅游，其用地規(guī)劃許可證上規(guī)定是什么，地上就必須建設什么項目，比如用地許可證上規(guī)定是住宅，就必須建設住宅，否則無法辦理房地產產權證書。

4、建設用地規(guī)劃許可證

施工許可證，是國家對工程開工建設的許可。也就是說，工程可以開始施工了。

5、預售許可證

預售許可證，商品房可以進入市場交易。

以上五證缺一不可，否則違章。

二、購買預售商品房要注意什么

商品房預售是指房地產開發(fā)公司出售尚未建成的商品房的行為。由于商品房開發(fā)投資大、周期長、風險高，為解決商品房開發(fā)過程中資金緊張的問題，開發(fā)商普遍采取商品房預售的辦法。由于預售商品房和已建成的商品房銷售存在著一定的區(qū)別，公民在購買預售商品房時應注意以下問題：

1、在簽訂合同之前應實地考察預售的商品房。開發(fā)商往往會對商品房的價格、地理位置、交通狀況、發(fā)展前景、物業(yè)管理等事項作與實際不符的宣傳。公民應該先對開發(fā)商預售的樓盤進行實地考察再決定是否購買。

2、了解開發(fā)商是否已交付了全部土地使用權出讓金并取得土地使用權證書。房地產開發(fā)商如果沒交付全部土地使用權出讓金并取得土地使用權證書，就不能進行房地產交易。此外，在集體所有的土地和土地使用權劃撥的用地上建造的商品房不能出售。

3、了解開發(fā)商是否持有建設工程規(guī)劃許可證，并按建設工程規(guī)劃許可證進行建設。《城市規(guī)劃法》規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內進行工程建設，必須持有關批準文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，由城市規(guī)劃行政主管部門根據城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設計要求核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證件。建設單位和個人在取得建設工程規(guī)劃許可證件和其他有關批準文件后，方可申請辦理開工手續(xù)。開發(fā)商如未取得建設工程規(guī)劃許可證或不按照建設工程規(guī)劃許可證進行建設，其房屋都屬于違章建筑，公民預購這樣的商品房將會承擔很大的風險。

4、確認開發(fā)商是否持有商品房預售許可證。預售商品房必須符合《城市房地產管理法》規(guī)定的預售條件并向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

5、考查預售合同的主要條款是否齊備。