一、商品房預售的條件是什么

1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書，取得合法的土地使用權是出售商品房的基礎，土地使用權證書是合法擁有土地使用權的標志。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)只有在交付全部土地使用權出讓金并取得土地使用權證書的情況下才可以從事房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)交易，所以，取得土地使用權證書是基礎，是第一要件。

2、持有建設工程規(guī)劃許可證。取得建設工程規(guī)劃許可證是商品房開工建設的前提，商品房建設一定要符合城市規(guī)劃。根據(jù)《城市規(guī)劃法》的規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴建和改建建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設施、必須持有關批準文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設計要求，核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證件。這是因為有的開發(fā)商如果尚未取得建設工程規(guī)劃許可證就開始出售商品房，就不排除會有商品房建筑工程能否開工的風險，從而有可能發(fā)生損害預購人利益的現(xiàn)象。

3、按提供預售的商品房計算、投入開發(fā)的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期，這一規(guī)定的目的在于防止“炒賣地皮”，有效地保護商品房預購人的合法權益，同時也便于房地產(chǎn)主管部門進行監(jiān)督。

4、向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記、取得商品房預售許可證明。

只有取得商品房預售許可證，商品房開發(fā)經(jīng)營企業(yè)才能與承購人簽訂商品房預售合同。同時商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

二、商品房預售許可證如何鑒定

目前市場上銷售的大部分是期房，買房人買房前要看商品房預售許可證，弄清項目是否合法的主要手段，就是查看該項目是否具有商品房預售許可證。商品房預售許可證應當載明下列內(nèi)容：

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱；

2、預售許可證編號；

3、預售商品房的建設工程規(guī)劃許可證編號；

4、預售商品房的坐落位置、幢號或者樓層、面積；

5、土地的用途和使用期限；

6、發(fā)證機關和發(fā)證日期。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照商品房預售許可證核準的內(nèi)容預售商品房。預售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向預購人出示商品房預售許可證。

買房人除審看商品房預售許可證上是否載明這些內(nèi)容以外，還要注意查看該證的真?zhèn)危苑啦环ㄩ_發(fā)商偽造、涂改、租借、轉(zhuǎn)讓、冒用商品房預售許可證。

按照《轉(zhuǎn)讓管理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布商品房預售廣告，應當在廣告中明示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的名稱、商品房坐落位置，同時要明示商品房預售許可證編號。所以買房人在看商品房預售廣告時，除了看價格、位置、戶型這些你所關心的內(nèi)容以外，不要忘了看一看上面是否標有商品房預售許可證的編號。如果沒有，就應該打一個問號。