一、商品房預(yù)售的條件是什么
（一）交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。
《房地產(chǎn)管理法》根據(jù)國(guó)有土地使用權(quán)有償有期限出讓的原則，把土地使用權(quán)出讓作為基本方式，國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金。為了合理使用土地資源，防止國(guó)有土地收益的流失，商品房開發(fā)商只有依法交納了全部土地使用權(quán)出讓金，并取得了土地使用權(quán)證書，才能獲得房地產(chǎn)開發(fā)的權(quán)利和進(jìn)行商品房預(yù)售的房地產(chǎn)交易。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，如果要轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并交納土地使用權(quán)出讓金。
（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
國(guó)家每年出讓多少土地使有權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)，需總量控制，同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)符合城市建設(shè)整體規(guī)劃要求，因此，必須由建設(shè)單位持有關(guān)文件向城市規(guī)劃主管部門提出申請(qǐng)，由該部門進(jìn)行審查和核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證后方可申請(qǐng)辦理開工手續(xù)。如果未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證就預(yù)售商品房，該房被視為違章建筑，商品房承購(gòu)方的權(quán)利難以切實(shí)得到保護(hù)。
（三）按提供預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)資金達(dá)到工程建設(shè)投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
這里強(qiáng)調(diào)土地已經(jīng)開發(fā)并初具規(guī)模。達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)，才能符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件，體現(xiàn)國(guó)家宏觀調(diào)控的政策，有效的防止炒賣地皮，制止房地產(chǎn)開發(fā)商的投機(jī)牟利行為。因?yàn)殚_發(fā)商投資達(dá)到了一定的比例，基礎(chǔ)工程已經(jīng)完成，開發(fā)商面臨著風(fēng)險(xiǎn)，如果中止投資，將會(huì)虧本。同時(shí)，確定施工進(jìn)度和竣工交付日期，便于監(jiān)督和管理，確定違約責(zé)任，也是為了保障預(yù)售商品房合同的履行。
（四）向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。
縣級(jí)以上人民政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出的預(yù)售申請(qǐng)進(jìn)行審查，實(shí)際上是對(duì)預(yù)售商品房的活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督和管理，防止違法銷售，糾正不法行為。這是國(guó)家對(duì)商品房預(yù)售市場(chǎng)必要的行政管理措施，目的在于促進(jìn)商品房預(yù)售活動(dòng)的進(jìn)一步規(guī)范化。商品房預(yù)售是一種比較特殊的轉(zhuǎn)讓行為，具有期權(quán)交易的性質(zhì)。預(yù)售方投機(jī)性較強(qiáng)，買受方風(fēng)險(xiǎn)較大。如不加以控制極易造成混亂。
法律為預(yù)售商品房規(guī)定了較之其他房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓更加嚴(yán)格的限制條件是合理的、必要的。商品房預(yù)售活動(dòng)必須按照房地產(chǎn)法的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行，對(duì)于違反法定條件的預(yù)售商品房的行為或合同應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。
二、商品房屋預(yù)售的流程
商品房屋預(yù)售一般應(yīng)經(jīng)過以下步驟：
第一，預(yù)售人領(lǐng)取土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
第二，預(yù)售人辦理預(yù)售登記，領(lǐng)取預(yù)售許可證；
第三，預(yù)售人同預(yù)購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同；
第四，預(yù)售合同登記備案；
第五，房屋交付后，辦理產(chǎn)權(quán)登記。
