一、哪些購(gòu)房合同為無(wú)效合同

房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)，是指房產(chǎn)所有權(quán)人將房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給房產(chǎn)買(mǎi)受人，而買(mǎi)受人為此支付相應(yīng)價(jià)款的行為。買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)必須簽訂房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。實(shí)踐中房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)糾紛時(shí)有發(fā)生，房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)糾紛涉及到產(chǎn)權(quán)、價(jià)款、原承租戶的利益等諸多問(wèn)題，但都離不開(kāi)買(mǎi)賣(mài)合同的有效性問(wèn)題。那么，究竟哪些房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同屬無(wú)效合同呢？歸納起來(lái)，主要有以下幾種：

（一）房產(chǎn)、地產(chǎn)分別轉(zhuǎn)讓?zhuān)贤瑹o(wú)效。

房產(chǎn)是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房產(chǎn)所有權(quán)通過(guò)買(mǎi)賣(mài)而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房產(chǎn)占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果賣(mài)方將房產(chǎn)和土地分別轉(zhuǎn)讓于不同的當(dāng)事人，或者出賣(mài)房產(chǎn)時(shí)只轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買(mǎi)方可以提出這種買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

（二）產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題，合同無(wú)效。

出賣(mài)房產(chǎn)的主體必須是該房產(chǎn)的所有權(quán)人。非所有權(quán)出賣(mài)他人房產(chǎn)的，其買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效。房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣(mài)，出賣(mài)共有房產(chǎn)時(shí)，須提交共有人同意的證明書(shū)。

（三）侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，合同無(wú)效。

房產(chǎn)所有人出賣(mài)共有房產(chǎn)時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。房產(chǎn)所有人出賣(mài)出租房產(chǎn)時(shí)，須提前3個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。房產(chǎn)所有人出賣(mài)房產(chǎn)時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)時(shí)，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

（四）單位違反規(guī)定購(gòu)房，合同無(wú)效。機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位不得購(gòu)買(mǎi)或變相購(gòu)買(mǎi)城市私有房產(chǎn)。如因特殊需要必須購(gòu)買(mǎi)，須經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)。單位違反規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)私房的，該買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效。

（五）買(mǎi)賣(mài)中存在欺詐行為，顯失公平，合同無(wú)效。

買(mǎi)賣(mài)城市私有房產(chǎn)，雙方應(yīng)當(dāng)本著按質(zhì)論價(jià)的原則，參照房產(chǎn)所在地人民政府規(guī)定的私房評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)議定價(jià)格，經(jīng)房產(chǎn)所在地房管機(jī)關(guān)同意后才能生效。買(mǎi)賣(mài)合同生效后，雙方均不得因價(jià)格高低無(wú)故反悔，應(yīng)按合同議定的價(jià)款、期限和方式交付。但如果出賣(mài)人在房產(chǎn)質(zhì)量問(wèn)題上有欺詐、隱瞞行為或在生效后發(fā)現(xiàn)存在質(zhì)量問(wèn)題的，買(mǎi)受人可要求同出賣(mài)人重新議定價(jià)格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。

（六）非法轉(zhuǎn)讓?zhuān)贤瑹o(wú)效。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)òㄙI(mǎi)賣(mài)）：

1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的；

2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

3、依法收回土地使用權(quán)的；

4、共有房產(chǎn)未經(jīng)共有人書(shū)面同意的；

5、權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

6、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；

7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

尤其應(yīng)當(dāng)注意的是，未辦理登記過(guò)戶手續(xù)的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，不一定無(wú)效，因?yàn)榉慨a(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的生效與否，與辦理登記過(guò)戶手續(xù)沒(méi)有必然的聯(lián)系。雖然房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物即房產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，以買(mǎi)賣(mài)雙方到房產(chǎn)所在地的房管部門(mén)登記過(guò)戶為標(biāo)志，但是，房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的生效與否，并不以到房產(chǎn)管理部門(mén)登記為要件。也就是說(shuō)，即使合同已訂立，房產(chǎn)已交付，也不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果，只有當(dāng)買(mǎi)賣(mài)雙方到房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理了登記過(guò)戶手續(xù)，房產(chǎn)所有權(quán)才真正發(fā)生轉(zhuǎn)移。

二、購(gòu)房合同無(wú)效有何后果

無(wú)效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同自成立時(shí)起就沒(méi)有法律效力，任何人在任何時(shí)候都可以主張?jiān)摵贤瑹o(wú)效。該無(wú)效合同自成立時(shí)起即無(wú)效，具有溯及力。房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否無(wú)效應(yīng)由人民法院、仲裁機(jī)關(guān)確認(rèn)，而不是由買(mǎi)賣(mài)雙方或一方?jīng)Q定。房屋買(mǎi)賣(mài)合同被宣告無(wú)效后，將產(chǎn)生以下法律后果：

（一）相互返還。即由出賣(mài)人返還房屋價(jià)款，買(mǎi)受人返還房屋；

（二）買(mǎi)受人已經(jīng)實(shí)際使用房屋的，應(yīng)當(dāng)支付相當(dāng)于房屋租金的使用費(fèi)，買(mǎi)受人對(duì)房屋進(jìn)行了裝修的對(duì)于裝修價(jià)值部分可由出賣(mài)人適當(dāng)給予補(bǔ)償。

（三）有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)賠償對(duì)方因房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)按照雙方的過(guò)錯(cuò)大小分清雙方責(zé)任，各自按照應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任分擔(dān)損失。

（四）在商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，如涉及到開(kāi)發(fā)商惡意行為而導(dǎo)致合同無(wú)效，則開(kāi)商有可能支付已付購(gòu)房款一倍金額的懲罰性賠償責(zé)任。

（五）因雙方惡意串通，損害國(guó)家、集體利益和第三人權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)收繳雙方財(cái)產(chǎn)，歸國(guó)家所有或返還給第三人。

（六）涉及到違法犯罪行為的，則應(yīng)受到行政或刑事處罰。