一、商品房預售的條件

根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第44條規(guī)定，商品房預售的條件是：

1、已經全部交付土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書，且土地使用權未經抵押。

2、持有建設工程許可證。

3、按提供預售的商品房計算，開發(fā)商投入開發(fā)建設的資金應達到工程建設總投資的四分之一以上，并已經確定施工進度和竣工交付時間。

4、同金融機構已經簽訂商品房預售款監(jiān)管協(xié)議。

5、已經向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明；向境外預售商品房的，應當同時取得向境外銷售的批準文件。

二、如何區(qū)分房產合同的預約與本約

合同有預約和本約之分，它們是根據訂立合同是否有事先約定的關系來劃分的。預約合同是當事人約定未來訂立一定合同的合同，簡稱預約；本約是為了履行預約合同而訂立的合同。預約和本約具有不同的性質和法律效力，二者不能混淆。預約與本約有下列差別：

1、訂約時間不同，“預約是談判期間對未來事項的預先規(guī)劃”。屬前契約階段合同，所承擔的民事責任屬締約的過失責任范疇。而本約是在民事合同權利義務關系全部定型后簽訂的，雙方應承擔的義務是合同義務。

2、預約合同是諾成合同，不受要物約束，強調當事人主觀意志在合同成立中的決定作用。而本約一般則受要物約束，交付是合同履行的重要內容。

3、簽訂預約合同的目的是訂立本約，由于本約所約定的義務是合同義務則直接具備履行內容。由預約到本約的簽訂，雙方當事人應當遵循誠實信用原則，將預約所確定的原則貫徹到本約的合同條款中。

根據《商品房買賣合同解釋》第5條的規(guī)定，商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。本條解釋實際上將商品房買賣認購書認定為商品房買賣合同，即認定其名為預約實為本約。該條解釋為了保護認購人即買受人的利益，即規(guī)定了預約轉化為本約的條件，從而使認購人的權利保護變得“有法可依”。