案情介紹：商品房預售糾紛

1993年6月14日，北興公司與日森公司簽訂了《商品房訂購合同》，合同約定：，北興公司購買日森公司坐落在某市安正大街的全框架結構的營業(yè)用房，建筑面積652.73平方米，總價款7783144.20元。合同簽訂后一月內支付房屋總價款的80%，房屋竣工交付北興公司使用后一周內一次性交清余款。次年3月雙方辦理了結算手續(xù)，此前北興公司已交購房款497萬元。隨后雙方辦理了房屋買賣契約，但因日森公司房地產開發(fā)手續(xù)不齊全，導致北興公司至今未能領取產權證。為此，北興公司將日森公司訴至法院，要求確定雙方簽訂的合同無效，并要求日森公司賠償損失。

法院判決：五證不全合同無效

法院經審理查明：爭議房屋所使用的土地系劃撥所得，日森公司至今未辦理土地出讓手續(xù)，未交納土地使用權出讓金。在審理期間日森公司辦理了有效期為兩年的（96臨）字第029號國有土地使用證，該證注明“未經市土地管理局批準，本宗土地使用權不得轉讓、出租、抵押”。

法院認為：日森公司建房所使用的土地是以劃撥方式取得的，未辦理土地使用權出讓手續(xù)，未交納土地使用權出讓金，其在法院審理期間辦理的土地使用證屬于臨時使用土地性質，不符合法律所規(guī)定的建設房屋所必須具備的使用土地的條件，其在與北興公司簽訂商品房定購合同時，亦沒有取得建房的合法手續(xù)。故該合同應認定為無效。最后法院判決：

1、日森公司與北興公司簽訂的《商品房訂購合同》無效。

2、本判決生效后三十日內，日森公司退還北興公司購房款人民幣4713396.30元及利息（自每筆房款支付之日起至還款之日，按照銀行同期同類貸款利率計算）。

3、案件受理費42783.00元由日森公司負擔。

律師說法：商品房預售合同的效力認定

本案的關鍵時合同效力問題，根據當時的法律法規(guī)規(guī)定，日森公司不符合法律所規(guī)定的建設房屋所必須具備的使用土地的條件，日森公司在與北興公司簽訂商品房訂購合同時，亦沒有取得建房的合法手續(xù)，故該合同依法應當認定為無效，日森公司應當承擔合同無效的民事責任。這表明商品房的預售必須以取得土地使用權和建房合法手續(xù)為先決條件。否則，將會導致合同無效、承擔賠償責任等不利的法律后果。