一、購房合同無效的情形

1、無民事行為能力人所簽訂的房屋買賣合同。

根據(jù)我國《民法通則》的規(guī)定，無民事行為能力人由其法定代理人代理實施民事行為，因此，無民事行為能力人的房屋買賣均應(yīng)由其法定代理人代理簽訂合同，他們不能獨立簽訂房屋買賣合同，否則，屬無效合同；

2、限制行為能力人未取得法定代理人的同意簽訂的房屋買賣合同。

限制行為能力人只能進行與其年齡、智力、精神狀況相適應(yīng)的民事活動，他們進行房屋買賣應(yīng)當(dāng)由其法定代理人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。沒有法定代理人的同意或事后追認，限制行為能力人自己簽訂的房屋買賣合同無效；

3、以欺詐簽訂的房屋買賣合同。

這是指一方當(dāng)事人以捏造事實或隱瞞真相等欺騙手段，致使對方當(dāng)事人發(fā)生錯誤認識所簽訂的房屋買賣合同。以脅迫的手段簽訂的房屋買賣合同。指一方當(dāng)事人以使對方財產(chǎn)、肉體或精神上受損害相威脅，迫使其產(chǎn)生恐怖而簽訂的房屋買賣合同；

4、乘人之危簽訂的經(jīng)濟合同（可變更或撤銷）。

是指一方當(dāng)事人乘對方處于危難之際或利用對方的迫切需要，強迫對方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買賣合同；

5、雙方當(dāng)事人惡意串通，損害國家、集體或他人利益所簽訂的房屋買賣合同。

是指雙方當(dāng)事人故意串通，損害國家、集體或第三人的利益簽訂的房屋買賣合同；

6、當(dāng)事人之間沒有簽訂書面房屋買賣合同，又無據(jù)可查的，亦認定為房屋買賣合同無效。

二、可解除購房合同的情形有哪些

1、商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，導(dǎo)致買受人合同目的不能實現(xiàn)無法取得房屋；

2、商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致買受人合同目的不能實現(xiàn)無法取得房屋；

3、出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；

4、出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實；

5、房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者交付使用后，主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格；

6、因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用的；

7、面積誤差比絕對值超過3% 的；

8、出賣人遲延交房或買受人遲延付款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行的；

9、由于開發(fā)商的原因逾期辦理產(chǎn)權(quán)證超過一年的；

10、合同約定買受人以貸款擔(dān)保方式付款，因當(dāng)事人一方原因或不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能履行的。