二手房買賣引發(fā)糾紛

2004年12月，胡某通過朋友介紹欲向王某購買某一處房產，并將房款79.5萬元打入王某的帳戶。事后，王某發(fā)現(xiàn)該房已賣與李某并過戶到李某名下，故王某委托沈某代胡某與李某于2005年3月14日簽訂了一分手寫協(xié)議，該協(xié)議約定該房屋以凈價98．5萬元成交，并支付給李某45萬元，剩余的房款于月底付清。同時雙方又約定為少交納契稅，簽訂一份房款為78萬元的合同，以交于房管局備案及辦理相關過戶手續(xù)，但實際交房款以手寫協(xié)議為準。隨后雙方辦理了房產證過戶手續(xù)。后因王某詐騙案案發(fā)，且李某一直未收到剩余的53．5萬元，該房產的土地證過戶手續(xù)未辦理，雙方由此產生糾紛，依據(jù)合同約定，將該糾紛向寧波仲裁委提起仲裁。

胡某認為，2005年3月14日簽訂的房地產轉讓合同約定的房地產價格78萬元是自己的真實意思表示，并且李某也在該房地產轉讓合同中簽字確認，所以房地產合同是有效的，自己已經付清房款，李某應協(xié)助其辦理土地證過戶及其他相關的手續(xù)。而李某認為，因該合同及協(xié)議涉及詐騙，應認定無效。即使有效，按照協(xié)議，自己并未收到剩余的53．5萬元，且經多次要求未果，已屬于胡某違約，自己也有選擇解除合同的權利。最后在仲裁委的調解下，雙方自愿達成協(xié)議：解除雙方于2005年3月14日簽訂的房地產轉讓合同及相關協(xié)議；房產返還李某所有，胡某協(xié)助李某辦理撤回房屋的過戶申請，由此產生的費用，由李某承擔；李某返還胡某購房款45萬元，并補償胡某11萬元。

二手房買賣陰陽合同有效嗎

此案撇去詐騙成份，其實是屬于房產轉讓合同中的 “陰陽”合同糾紛。所謂“陰陽”合同是同一套房屋，有兩份買賣合同，合同當事人相同，房屋價款不同。這是當事人為了少交一點稅，往往簽訂兩份合同，一份是房屋買賣實際交款額的合同，一份為了交于房產局備案而低于實際交款額的合同。

無論是買方還是賣方，“陰陽合同”對買賣雙方都存在風險，對于買方來說，第一、一旦發(fā)生糾紛要違約金或解除合同，如果主張訂立低價合同的當事人不能證明雙方是按實際原價合同履行的，那么從證據(jù)的角度，后一份合同經過備案，證明力要高于高價合同，這樣可能導致買家實際支付了較高的房款，但解除合同退回的房款及違約責任的計算都以登記的低價為準。

第二、買受人再一次出房屋時，核定5．5%營業(yè)稅的房價肯定以登記的低價為準，這就導致下一次買賣稅費將按照再次出售價減去房價的差額計算，稅費比例由此增加，故對于購買方來說，訂立陰陽合同對以后的出賣是不利的。而對于賣方來說，一旦沒有保存好相關證據(jù)或有相關的見證人，而買受人支付房款又不足額，那么整個交易就可能以“便宜”了買方而告終。雖然，為逃稅簽訂“陰陽合同”有僥幸過關的，但一旦發(fā)生糾紛，將花費大量的時間，金錢，精力，所以訂立合同時，應細細考量，不宜簽訂此類合同。