一、購房人何時可預(yù)告登記

對于購房人來說，預(yù)告登記防范“一房二賣”是個很好的選擇。

當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

在商品房買賣中，由于簽訂房屋買賣合同、付款與辦理產(chǎn)權(quán)登記之間存在一定的時間差，不良開發(fā)商或房東一房多賣，購房人的利益因此受到極大損害。《物權(quán)法》為防止這種情況的發(fā)生，規(guī)定了預(yù)告登記制度。根據(jù)《物權(quán)法》第二十條的規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。也就是說，當(dāng)購房人買了一套預(yù)售商品房后，如果申請了預(yù)告登記，未經(jīng)其許可，開發(fā)商將該商品房再出售或抵押等都屬于無效行為。

因此，預(yù)售房屋進(jìn)行預(yù)告登記后，一旦開發(fā)商“一房二賣”，預(yù)購人仍然可以取得房屋所有權(quán)，而不僅是追究開發(fā)商的違約責(zé)任。當(dāng)然，在辦理預(yù)告登記后，購房人應(yīng)盡快督促開發(fā)商為其辦理產(chǎn)權(quán)證。按物權(quán)法規(guī)定，購房人要從能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)申請登記，否則預(yù)告登記失效。

二、房屋產(chǎn)權(quán)人何時可異議登記

異議登記，是指權(quán)利人或利害關(guān)系人對不動產(chǎn)物權(quán)登記的正確性存有異議而向不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)提出申請，并將其異議在不動產(chǎn)登記簿中加以記載的過程。

適用范圍：一般適用于夫妻關(guān)系或者家庭房產(chǎn)共有關(guān)系或者其他形式的共有關(guān)系

權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。

《物權(quán)法》規(guī)定的異議登記制度，作用在于防患于未然，在事實不明了前作出限制和提示。具體來說，異議登記的作用并不是涂銷或變更不動產(chǎn)記載的事項，也不發(fā)生變更不動產(chǎn)登記的效力，而只是將有關(guān)利害關(guān)系人的異議記載于不動產(chǎn)登記簿，從而使不動產(chǎn)登記的真實性受到質(zhì)疑，進(jìn)而對想交易該不動產(chǎn)的人予以警示。

異議登記相對于針對登記的權(quán)利推定效力而言的。所謂登記的權(quán)利推定效力，就是說，一項不動產(chǎn)一旦在產(chǎn)權(quán)登記簿上登記，那么就推定該不動產(chǎn)屬于登記的所有人。但事實上我們都知道，登記是可能有錯誤、延遲，或很多其他情況，使得登記簿的記載跟真實所有人并不一致，但是由于不動產(chǎn)登記本身有公示效力，在不動產(chǎn)的交易過程中，買受人可以根據(jù)登記認(rèn)定賣方的所有權(quán)。

對于因房屋交易而可能導(dǎo)致權(quán)益受損的第三方來說，異議登記的警示效力是極為重要的，尤其是可以使得買受人喪失了主張自己是“善意占有人”的資格。

異議登記后，申請人還是應(yīng)盡快要求原權(quán)利人同意向登記機(jī)關(guān)申請更正登記，以便從根本上保障自己對房產(chǎn)的所有權(quán)。根據(jù)物權(quán)法第十九條規(guī)定，異議登記之日起十五日內(nèi)起訴，否則異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。這也是為了保障房屋所有人的交易權(quán)，避免有人惡意申請異議登記，延誤房屋交易時機(jī)。