無預售證房屋買賣合同有效嗎

原告韓某與被告本市某房地產開發(fā)企業(yè)于2002年7月15日簽定了預售商品房協(xié)議書，協(xié)議書約定，被告將其開發(fā)的某小區(qū)住宅樓2號樓東單元一層東戶三室二廳的住房賣予原告，房價120000元。原告于同日一次性交清房款。該合同未約定竣工日期、商品房質量等條款。直至2003年3月12日，被告才應原告要求，使用商品房買賣合同示范文本與原告訂立預售商品房合同。合同簽訂后，原告從被告處取得房屋鑰匙查看房屋時，發(fā)現(xiàn)該房已經被他人占有。于是，原告找到被告，希望被告能解決房子被占問題，被告不予理睬。后，原告經查詢得知，被告隱瞞了其未辦理商品房預售許可證的事實而預售商品房。到原告起訴時，被告仍然沒有取得商品房預售許可證，其開發(fā)的小區(qū)工程也未完工。原告要求：一、請求確認原、被告簽訂的商品房買賣合同無效；二、返還原告所交購房款120000元并賠償利息及損失12887.83元；被告承擔100000元的賠償責任。

判決結果：

一、商品房預售合同無效；二、返還購房款120000元、支付利息（自2002年7月15日至判決生效之日止，按中國人民銀行同期貸款利率計算）。

三、賠償原告20000元。

本案為什么要以合同糾紛起訴；這起案件有兩個情節(jié)，其一，原、被告簽訂商品房買賣合同，原告交錢買房，被告交付房屋，這是一個合同關系，其二，原告購買的房屋被他人搶走，這是一個侵權關系。這起案件既可以合同關系起訴也可以侵權起訴，房子被搶占是原告決定通過法律手段問題的原因，因為房子被人占了，被告又不給解決這個問題，簽合同買房子的目的就不能實現(xiàn)。怎樣才能更有效地主張權利，維護自己的利益？我們在接受原告的委托后，認真分析了有關情況，權衡利弊，認為以侵權起訴占房人較為直接，但萬一該房被一房多賣，占房人也有一套房屋買賣手續(xù)，就不好認為他侵占房屋，況且，如果真的是侵占房屋，即使官司打贏了，占房人退出侵占的房屋，對原告來說，房子也是被人住過的，對韓某來說已經不是新房子了，自己住進去心理肯定會不舒服，最終效果并不能盡如人意。以合同糾紛起訴，無論是一房多賣還是無商品房預售許可證，當事人都可以主張權利，尤其是無預售許可證，證據(jù)較易取得，可直接請求法院確認合同無效，房款返還后還可再買新房，最終效果必定要比侵權好。

房屋買賣合同無效的情形

哪些情形可以認定商品房買賣合同無效；《中華人民共和國合同法》第五十二條有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。 在社會經濟交往中，無論是何種買賣合同都適用合同法的規(guī)定，當然也包括商品房買賣合同。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條還具體規(guī)定：出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

商品房買賣合同糾紛案件的賠償范圍有什么特殊規(guī)定；《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條 具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實第十四條 出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（二）……房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。