一、買賣二手房如何約定違約金

二手房買賣履行過程當(dāng)中的違約現(xiàn)象種類比較多，比如延期交房、延期付款、延期辦理房產(chǎn)證、房屋質(zhì)量問題、稅費問題等，有些違約導(dǎo)致合同不能履行，有些問題不足以導(dǎo)致合同無法履行，但是影響了一方的權(quán)益，至少給對方造成日期的延誤。從合同約定的角度講，應(yīng)該對合同履行的所有細節(jié)進行約定，并約定出現(xiàn)某種違約的處理方式及違約責(zé)任的承擔(dān)方式。按英美法的分類，違約分為根本違約與一般違約，根本違約指雙方簽訂合同的目的不能實現(xiàn)，比如買方簽訂合同后放棄購買房屋或賣方簽訂合同后不售房屋，都屬于根本違約。一般違約指在合同履行的過程當(dāng)中，違反了合同的約定，但不足以影響合同的目的，比如比合同約定的付款時間遲付了3天，比如比合同約定的交房時間晚交了7天，這類情況都屬于一般違約。

對于根本違約可這樣約定：本合同簽訂后，如甲方不出售該房屋，則乙方有權(quán)解除合同或依據(jù)本合同請求法院強制履行；若乙方解除合同的，甲方應(yīng)向乙方支付總房款20%的違約金。“不出售房屋”是指甲方主觀不出售該房屋或以實際行動表示不出售該房屋，如將房屋售與他人、不協(xié)助乙方辦理過戶手續(xù)超過一個月或拒絕交付房屋超過一個月的。本合同簽訂后，如乙方不購買該房屋，則甲方有權(quán)解除合同或依據(jù)本合同請求法院強制履行，若甲方解除合同的，乙方應(yīng)向甲方支付總房款20%的違約金。“不購買房屋”是指乙方主觀不購買該房屋或以實際行動表示不購買該房屋，如拒絕辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記、在具備公證提存條件后不辦理公證提存手續(xù)、不支付購房款，以貸款方式支付房款的不辦理貸款手續(xù)。

有些合同買賣雙方在簽訂合同時是附生效條件的，但在合同生效前，買賣雙方可能已經(jīng)履行了一部分合同義務(wù)，對這種情況在合同中可這樣約定：本合同生效前若甲方違反本合同約定的，甲方應(yīng)雙倍向乙方返還定金。若本合同生效后甲方違反本合同約定的，乙方有權(quán)單方解除合同，并要求甲方支付總房款20%的違約金；若乙方選擇繼續(xù)履行合同的，甲方應(yīng)繼續(xù)履行合同并向乙方支付總房款10%的違約金。本合同生效前若乙方違反本合同約定的，甲方有權(quán)沒收乙方支付的購房定金。若本合同生效后乙方違反本合同約定的，甲方有權(quán)單方解除合同，并要求乙方支付總房款20%的違約金；若甲方選擇繼續(xù)履行合同的，乙方應(yīng)繼續(xù)履行合同并向甲方支付總房款10%的違約金。

合同中的一般違約行為可以參照根本違約約定的違約金的數(shù)額遞減，比如約定總房價款1%-5%的違約金，再比如對于延期付款或延期交房可以按照總房價款的每日萬分之3承擔(dān)違約責(zé)任，直至符合合同約定的條件為止。

二、二手房買賣合同可否要求繼續(xù)履行

在二手房買賣合同中，簽署合同到正式過戶往往需要一個較長的過程，在此期間，如果房價的上漲幅度遠遠超過賣方收取的定金，賣方在利益的驅(qū)動下寧愿雙倍返還定金而以更高的價格轉(zhuǎn)賣給其他買主。有很多購房者前往本站咨詢，尋求法律幫助。

目前相當(dāng)一部分購房者對違約責(zé)任有著錯誤的理解，認為賣方只需雙倍返還定金即可解除合同。

根據(jù)合同法的規(guī)定，違約責(zé)任包括繼續(xù)履行、采取補救措施、定金、違約金賠償損失等。因此，當(dāng)賣方出現(xiàn)不履行合同義務(wù)的主動違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任，買方有權(quán)選擇要求賣方繼續(xù)履行合同，即要求賣方將房屋過戶給買方。買方也有權(quán)要求賣方承擔(dān)金錢形式的違約責(zé)任，即買方可選擇要求賣方承擔(dān)雙倍返還定金或者支付違約金或者賠償損失等。其中賠償損失，包括“房屋上漲的損失”。房屋上漲的損失，一般可參照同地段同類房屋市場成交價。因此，賣方不是簡單地只需承擔(dān)雙倍返還定金責(zé)任，還包括了繼續(xù)履行合同、賠償損失、支付違約金等更嚴重的違約責(zé)任。在實際操作中，而買方也可以通過提高定金額度或約定高額的違約金等加大違約成本的措施，來保護二手房交易的正常進行，消除賣方主動違約行為。

綜上，如果購房者遇到上述情況，應(yīng)及時的向法院提起訴訟，要求賣方繼續(xù)履行二手房買賣合同，并協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)。