一、一房二賣哪個有效

一套住房，房主先后和兩個買方簽訂房屋買賣合同，都沒有辦理房產(chǎn)過戶，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定那份合同有效，應(yīng)當(dāng)履行哪份合同。對一房數(shù)賣，沒有特殊情況，法院一般都認(rèn)定數(shù)份合同均有效，原則上按如下順序履行：

1、已辦房產(chǎn)過戶的；

2、均未過戶，實(shí)際占有房屋的；

3、均沒有過戶，也沒有占有房屋，綜合考慮支付房款的多少和先后，合同簽訂的先后順序等因素予以確定。

二、簽了房屋買賣協(xié)議一方不履行怎么辦

買賣雙方簽訂了房屋買賣協(xié)議之后，都應(yīng)當(dāng)按照誠實(shí)信用原則嚴(yán)格依照協(xié)議的約定履行。但在實(shí)際生活中常常有些人受到各種因素的影響，在協(xié)議有明確約定的情況下，他、仍然拒不履行協(xié)議條款，或者找出各種理由不履行協(xié)議。

針對違約方的不同情況當(dāng)事人可以采取以下幾種方式解決糾紛：

1、如果對方雖然違約，但不是蠻不講理，態(tài)度也不是極為蠻橫，有協(xié)商的意愿，有的還表示只要改變一些交易條件，就同意繼續(xù)履行協(xié)議。

對這種情況，建議和對方協(xié)商，從情理上把道理說清楚，希望對方能按照協(xié)議約定執(zhí)行，如果經(jīng)濟(jì)上可行，也可以適當(dāng)做些讓步，已圖順利履行合同。如果協(xié)商不成，可以通過律師發(fā)送律師函，從法律上把違約的后果和責(zé)任說清楚，通常可以起到解決糾紛的作用。也可以請律師或?qū)I(yè)人員和對方會談，這樣有利于促成和解意見的達(dá)成。

2、如果合同中確有約定不明的地方，應(yīng)當(dāng)和對方認(rèn)真協(xié)商，重新達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，解決因?yàn)榧s定不清無法履行的問題，建議在協(xié)商補(bǔ)充意見時，如有可能盡量邀請律師或?qū)I(yè)一起辦理比較穩(wěn)妥。

3、如果對方執(zhí)意違約，什么道理都清楚，但就是不想履行合同，有的甚至明確表示，要以承擔(dān)違約責(zé)任的形式解除合同。對這種情況，建議盡快起訴，沒有別的辦理，拖延訴訟對買方?jīng)]有任何好處，得到法院判決后，通過強(qiáng)制執(zhí)行才能迫使違約方繼續(xù)履行協(xié)議，法院對當(dāng)事人違約這種事是會主持公道的。

但是需要特別注意的是，如果是買方起訴對方要求繼續(xù)履行協(xié)議，配合辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)的話，買方在起訴的同時，一定要辦理查封對方房產(chǎn)的手續(xù)，從法律上限制對方轉(zhuǎn)移房產(chǎn)，否則對方如果提前將所售房產(chǎn)另售他人，買方即使得到法院支持繼續(xù)履行合同的訴訟請求，也會因?yàn)闊o法履行而最終得不到房產(chǎn)。如果買方要求對方退還已付房款并承擔(dān)違約責(zé)任的，也應(yīng)當(dāng)查封對方的房產(chǎn)，這樣可以確保法院判決之后能夠順利履行判決內(nèi)容，切實(shí)保護(hù)買方的利益。實(shí)踐中得到判決，卻沒有能到執(zhí)行的情況還是比較常見的。