一、買房時(shí)要注意哪些事項(xiàng)

（一）明辨商品房

新房子并不等于商品房。根據(jù)司法解釋，商品房是由房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的，向社會(huì)公眾銷售，并將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買方的再建或已竣工的房屋。這類房屋的核心要素有兩個(gè)：一是必須由房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)，二是必須向社會(huì)公眾銷售。

經(jīng)濟(jì)適用房、集資建房等政策性或福利性住房，其購買人都被嚴(yán)格限制在特定的范圍，銷售價(jià)格比商品房市場價(jià)格低。消費(fèi)者在選擇購房時(shí)，不能貪圖便宜，要關(guān)注交易的合法性，否則會(huì)招來不必要的麻煩。

（二）認(rèn)購先查四證

四證是指《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》。合法的商品房開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在具備四證的前提下才可開工建設(shè)，也僅在具備四證的前提下，方可領(lǐng)取《商品房銷售（預(yù)售）許可證》，從而成為已經(jīng)合法交易的商品房。

“認(rèn)購協(xié)議”非“買賣合同” 認(rèn)購、預(yù)訂之類的協(xié)議往往較為簡單，通常不被認(rèn)為是“商品房買賣合同”，而僅僅是一個(gè)“預(yù)約”。由于簽訂認(rèn)購、預(yù)訂協(xié)議時(shí)，開發(fā)商的商品房建設(shè)項(xiàng)目往往還是“紙上談兵”，存在一定的不確定性。所以簽訂這類協(xié)議時(shí)，雙方都具有一定風(fēng)險(xiǎn)。

如果未經(jīng)確定的商品房交易內(nèi)容，因?yàn)椴荒軞w責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，在締約時(shí)刻來到時(shí)不能達(dá)成一致的，可以解除認(rèn)購，歸還定金。反之，如果任何一方違背認(rèn)購協(xié)議的內(nèi)容，拒絕訂約的，應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。

土地使用年限要搞清我國的城市國有土地除了個(gè)別特殊情形外，均實(shí)行有償、有相應(yīng)使用期限的出讓制度，不同性質(zhì)的建設(shè)用地具有不同的最高使用年限。居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合或者其他用地50年。購房人要對(duì)照約定的房屋使用功能，考量買賣合同中約定的土地使用年限的合法性。

銷售公司口頭承諾莫輕信 銷售公司賣房時(shí)做出空頭承諾，開發(fā)商也不知情，事后不予承認(rèn)。還有一些分明是一個(gè)前臺(tái)白臉，一個(gè)后臺(tái)不照面。對(duì)此，建議購房人一是要搞清售樓人員的身份，二是最好不要輕信口頭承諾。有要求、有想法，最好明明白白寫進(jìn)合同，對(duì)待口頭承諾也要適當(dāng)留一手，不妨將這些美言留在錄音機(jī)里。

“得房率”要補(bǔ)進(jìn)協(xié)議商品房交易中，契載面積與實(shí)際交付面積有差異，是最常見的一類糾紛。法律上，處理此類糾紛的基本原則是“按約定辦理。”還有一類面積差異糾紛比較特殊，現(xiàn)行規(guī)定并未明確涉及，那就是公攤面積大了，使用面積小了，但是建筑總面積差異不大。建議購房人將“得房率”寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議，并約定相應(yīng)處理辦法。

二、房屋質(zhì)量問題如何索賠

（一）因房屋存在質(zhì)量問題解除合同的條件。

房屋主體質(zhì)量經(jīng)鑒定不合格或因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用應(yīng)解除合同，現(xiàn)在審判實(shí)踐中已是共識(shí)。但質(zhì)量問題達(dá)到什么程度可以解除合同呢？怎樣的情況是嚴(yán)重影響居住使用？該解釋的可操作性不強(qiáng)，依賴于法官的自由裁量。

（二）在保修范圍內(nèi)的一般質(zhì)量問題，購房人有權(quán)要求出賣人承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。

質(zhì)量問題指的就是一般質(zhì)量問題。即是指房屋地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程之外的、未嚴(yán)重影響購房人正常居住使用的質(zhì)量問題，筆者認(rèn)為包括屋頂、墻壁漏水、滲水問題，室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起沙問題，墻皮、面磚、油漆等飾面脫落問題，廁所、廚房、盥洗室、陽臺(tái)地面泛水、積水、漏水問題，電線漏電、燈具墜落、管道堵塞、暖氣不熱問題等等。法院在審理此類糾紛時(shí)，注意保修期從交付之日起計(jì)算。因?yàn)橘彿咳嗽诮邮芊课輹r(shí)對(duì)房屋進(jìn)行必要的驗(yàn)收，這是購房人注意義務(wù)。房屋交付使用后在保修期內(nèi)出現(xiàn)的一般質(zhì)量問題，在未嚴(yán)重影響正常居住使用的情況下，買受人有權(quán)要求出賣人修復(fù)。如果質(zhì)量質(zhì)量問題在短時(shí)間內(nèi)解決不了，應(yīng)要求出賣人承擔(dān)延期交房的責(zé)任。因此增加的費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)由其承擔(dān)。

（三）因房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用的，購房人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。

嚴(yán)重影響正常居住使用如何理解和把握，法律沒有作出具體規(guī)定。有人認(rèn)為，商品房正常的居住使用主要以安全為標(biāo)準(zhǔn)，只要房屋能安全的居住使用，其它質(zhì)量問題不會(huì)嚴(yán)重影響居住使用；也有人認(rèn)為，居住使用不僅以安全為條件，與房屋價(jià)值相應(yīng)的舒適和美觀亦是正常居住使用的標(biāo)準(zhǔn)，如房屋不具備與其價(jià)值相應(yīng)的舒適和美觀程度，亦應(yīng)認(rèn)定為嚴(yán)重影響居住使用。筆者同意第二種觀點(diǎn)。在司法實(shí)踐中要通過實(shí)地勘察或鑒定進(jìn)行綜合評(píng)定?？捶课葙|(zhì)量問題是否能夠通過修復(fù)解決，經(jīng)修復(fù)后仍然存在嚴(yán)重質(zhì)量缺陷，無法正常使用，嚴(yán)重干擾和影響了購房人的生活或存在威脅購房人人身、財(cái)產(chǎn)安全的因素，買受人就要理直氣壯地提出解除合同，要求出賣人賠償損失。