一、商品房預售流程是什么

1、滿足商品房預售的條件要求

根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國城市商品房預售管理辦法》及《河南省城市房地產開發(fā)經營管理條例》的規(guī)定，商品房預售實行預售許可證制度，房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當符合下列條件：

a、具有房地產開發(fā)企業(yè)資質證書；

b、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

c、持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

d、工程進度達到設計形象進度的二分之一以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；

e、法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

2、訂立預售合同

房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證，參照當地房地產管理部門制定的示范文本，與預購人訂立預售合同。合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、前期物業(yè)管理方式以及雙方的違約責任等，商品房銷售推行商品房買賣合同示范文本，計算商品房面積，應當執(zhí)行國家房產測量規(guī)范標準。

3、銀行對商品房預售合同的進行審查（需要辦理按揭貸款時）

銀行首先審查房地產開發(fā)商的主體資格及資信狀況，包括營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)批準證書、合資或合作合同、公司章程、近期財務報表、驗資報告等。其次，銀行對按揭標的物工程進展情況、坐落位置、銷售價格等項目進行審查，要求房地產開發(fā)商提供立項批文、國有土地使用權轉讓合同、國有土地使用權證、紅線圖、建筑用地許可證、設計和竣工平面圖、建筑許可證工程預算、概算、承建單位營業(yè)執(zhí)照、施工許可證、施工合同、施工進度情況、商品房預售許可證等文件。最后，銀行對預售商品房按揭合同進行審查，包括對購房人的主體資格審查，如果是個人購房，需審查其是否具有完全民事行為能力，要求其提供合法身份證明、薪金證明或銀行存款證明，以及購房人與房地產開發(fā)商簽訂的商品房預售合同，預付購房款總價款30%以上的收據等，如果是單位購房，須審查其是否具備法人資格，銀行可要求購房單位提供營業(yè)執(zhí)照、年批準證書、公司章程、財務報表、驗資報告、審計報告、董事會或類似決策機構同意申請按揭貸款的決議，董事會授權代表簽署有關法律文書的授權書及相關材料等。還要審查當事人的意思表示是否真實，以及合同是否符合法定的形式要件。

4、預售合同登記備案

商品房預售人應當自合同簽訂之日起30日內報當地房地產管理部門登記備案。

5、房屋交付驗收

房屋達到預售合同約定的交付條件后，房地產開發(fā)企業(yè)應當及時向購房人發(fā)出通知書，購房者在約定的期限內帶齊所有文件資料到指定地點辦理相關手續(xù)。在驗收交接時，售房人應當出示建設工程質量核驗合格單，并將《住宅質量保證書》及《住宅使用說明書》交給購房者。在驗收交接后，由雙方簽署房屋交接書，即為正式交付。

6、辦理預售商品房的過戶手續(xù)

預售商品房的房地產開發(fā)企業(yè)應當在依法辦理新建商品房初始登記并取得房地產權證后，與購房人向房地產交易管理機構提出過戶申請，辦理房地產權利變更登記。辦理產權過戶手續(xù)一般包括登記收件、勘丈繪圖、產權審查、繪制權證、收費發(fā)證等程序。

產權登記的第一程序就是登記收件。登記收件表示主管機關接受產權人主張權利的申請。因此，產權人必須填寫申請書，并交驗有關證明、證件，經審查符合登記條件的，予以收件，即接受申請書，收存需要進一步審查的有關證明、證件?？闭衫L圖是對已申請產權登記的房地產逐戶、逐處進行實地勘察，查清房地現(xiàn)狀，丈量計算面積，核實墻體歸屬，繪制分幅平面圖，補測或修測房屋分幅平面圖，為產權全面審查和制圖發(fā)證提供依據。對申請登記的房屋，經過認真細致的實地勘察和丈量制圖，掌握了房屋全部實況資料以后，即可轉入產權審查。產權審查是以產權檔案的歷史資料和實地調查勘察的現(xiàn)實資料為基礎，以國家現(xiàn)行的政策、法律和有關的行政法規(guī)為依據，對照申請人提交的申請書、墻界表、產權證件、證明，逐戶、逐棟認真審查其申請登記的房屋產權來源是否清楚，產權轉移和房屋變化是否合法等整個復雜細致的工作過程。對申請人申請的房地產，經過審查確認可以頒發(fā)產權證后，應及時轉入制權證階段。這個階段的主要工作是繪制應頒發(fā)的產權證件。收費發(fā)證是產權登記發(fā)證工作最后程序，要求把應收的登記費收繳入庫，把應發(fā)的權證發(fā)放到所有權人手中。

二、買房需要注意檢查哪些材料

契約即房地產買賣合同。簽訂契約是買賣雙方當事人談判的目標。經過艱苦談判，雙方終于達成一致，而要實現(xiàn)交易，就必須簽訂書面的合同，使談判內容固定下來。不過，在正式簽約前，雙方還必須認真核實對方身份，查驗有關證件，這才能保證簽訂合同的合法性和有效性。買方應該要求實方提供下列證件和材料：

1、開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照或賣方（自然人）身份證明；

2、開發(fā)商房地產開發(fā)資質證書（項目公司無資質）；

3、房地產權證或國有土地使用證；

4、商品房預售許可證（期房）；

5、建設工程規(guī)劃許可證（期房）；

6、房屋工程質量驗收證明（新建）；

7、新建商品住宅交付使用許可證；

8、房地產權證（與第3個內容不同）；

9、共有人（如果有）同意出售的書面意見；

10、抵押權人（如果有）同意出售的書面意見；

11、代理人（如果有）身份證明；

12、委托書及授權范圍。

為慎重起見，有時還需要到工商行政管理機關、房屋土地管理局、房地產交易中心、住宅發(fā)展局（住宅）、城市規(guī)劃局等進行調查，了解開發(fā)商（出售方）經營的合法性、房屋產權的合法性、產權是否清晰、房屋是否違反規(guī)劃等，經過多方證實，賣方完全符合法律法規(guī)規(guī)定，買方才可放心地簽約付款。