一、購房合同無效的情形

（一）商品房買賣合同本身的無效

1、一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益的；

2、惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，比如，出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，買受人可請求法院確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效；

3、以合法形式掩蓋非法目的的；

4、損害社會公共利益的；

5、違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的；

6、開發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人簽訂的商品房預(yù)售合同無效；

7、當(dāng)事人約定以辦理登記備案為商品房預(yù)售合同生效要件，但合同未辦理登記備案的；

8、開發(fā)商在劃撥土地上進行商品房開發(fā)，未經(jīng)政府部門批準(zhǔn)的，簽訂的商品房買賣合同無效。

（二）商品房買賣合同被撤銷的，自始無效

1、因重大誤解訂立的合同，當(dāng)事人請求撤銷的；

2、在訂立合同時顯失公平，當(dāng)事人請求撤銷的；

3、一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方請求撤銷的；

4、出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押、所售房屋已經(jīng)出賣給第三人、或者為拆遷補償安置房屋的事實的，買受人請求撤銷的；

5、限制民事行為能力人訂立的商品房買賣合同，在被法定代理人追認(rèn)之前，善意相對人要求撤銷的；

6、代理人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，在被代理人追認(rèn)前，善意相對人要求撤銷的。

（三）效力待定的商品房買賣合同，未經(jīng)權(quán)利人、被代理人或法定代理人及時追認(rèn)的為無效合同

1、限制民事行為能力人訂立的商品房買賣合同，未經(jīng)法定代理人追認(rèn)的，該合同無效；

2、代理人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)的，該合同無效；

3、無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，簽訂商品房買賣合同，未經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)的，該合同無效。

二、購房合同可以解除的情形

發(fā)生下列情形之一，可以變更或解除地產(chǎn)買賣合同：

（一）經(jīng)當(dāng)事人雙方協(xié)商一致，并且不因此損害國家利益和他人合法權(quán)益的；

（二）因不可抗力致房地產(chǎn)買賣合同無法履行或者不能全部履行的；

（三）因一方違約，使房地產(chǎn)買賣合同履行成為不必要的；

（四）出現(xiàn)房地產(chǎn)買賣合同約定的變更或者解除合同條件的；

雙方協(xié)商變更或者解除合同的，應(yīng)當(dāng)訂立書面協(xié)議。

一方當(dāng)事人根據(jù)上述第（二）、（三）、（四）項的規(guī)定要求變更或者解除合同的，應(yīng)當(dāng)及時通知對方。

凡按上述規(guī)定協(xié)商一致解除房地產(chǎn)買賣合同的，買賣雙方應(yīng)共同到房地產(chǎn)登記部門申請解除備案。通過法院生效調(diào)解、判決解除合同的，可依據(jù)法院的生效文書及協(xié)助執(zhí)行通知書單方申請解除備案。