案情簡(jiǎn)介：商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議引糾紛

張某2007年1月2日與A房產(chǎn)公司簽訂了“商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議”一份，約定由張某購(gòu)買A房產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的L樓盤住宅一套，房屋總價(jià)為60萬(wàn)；認(rèn)購(gòu)協(xié)議前置部分約定“乙方（張某）在簽訂本協(xié)議前，已詳細(xì)閱讀了本協(xié)議和公示的《L樓盤商品房買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，理解其法律含義，并自愿接受上述全部條款”。認(rèn)購(gòu)協(xié)議第二條約定，“乙方同意簽訂本協(xié)議時(shí)支付定金人民幣五萬(wàn)元整，簽訂買賣合同后，此定金轉(zhuǎn)為買賣合同的定金”；第三條第一款約定，“乙方應(yīng)于2007年1月9日前持本協(xié)議、本人身份證、定金付款收據(jù)原件與甲方在售樓處簽訂買賣合同”。“商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議”簽訂后，王某當(dāng)場(chǎng)交付了5萬(wàn)元定金，A公司出具了收條。2007年1月9日，乙方按照約定在甲方售樓處準(zhǔn)備簽訂正式的《商品房買賣合同》時(shí)，認(rèn)為A房地產(chǎn)公司提供的L樓盤《商品房買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》與其商業(yè)宣傳廣告內(nèi)容的說(shuō)明及承諾有很大出入，且大量條款屬于“霸王條款”，因此拒絕簽訂相應(yīng)合同，并要求A房地產(chǎn)公司退還10萬(wàn)元定金及利息，遭A公司拒絕后委托律師提起訴訟。

法院審理：法院支持返還定金

一審法院審理認(rèn)定：張某與A房產(chǎn)公司簽訂的“商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議”為獨(dú)立的合同，已經(jīng)合法成立并生效，對(duì)雙方都具有約束力。張某在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議后所繳納的五萬(wàn)元款項(xiàng)屬于法律意義上的定金。協(xié)議中明確約定了定金罰則條款，一方違反協(xié)議約定的，則違約方應(yīng)該按照定金罰則承擔(dān)違約責(zé)任。同時(shí)，雙方簽訂的商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議明確約定，“乙方（張某）在簽訂本協(xié)議前，已詳細(xì)閱讀了本協(xié)議和公示的《L樓盤商品房買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，理解其法律含義，并自愿接受上述全部條款。”所以，原告在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)即已經(jīng)對(duì)商品房買賣合同及其補(bǔ)充協(xié)議的各項(xiàng)條款進(jìn)行了審慎閱讀和理解，故原告在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議、交納定金后再對(duì)《L樓盤商品房買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》的條款提出異議、要求返還五萬(wàn)元定金沒(méi)有法律依據(jù)。據(jù)此，一審法院駁回了原告張某的訴訟請(qǐng)求。

原告不服，提起上訴。

二審法院審理認(rèn)定：上訴人（張某）與被上訴人（A房產(chǎn)公司）簽訂的“商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議”為一獨(dú)立合同，已經(jīng)成立并生效。張某2007年1月2日所繳納的五萬(wàn)元款項(xiàng)的性質(zhì)為定金。但二審法院同時(shí)認(rèn)為：“商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議”為商品房買賣雙務(wù)預(yù)約合同，協(xié)議雙方均可以依據(jù)預(yù)約合同的約定請(qǐng)求對(duì)方訂立作為本約的商品房買賣合同。預(yù)約合同約定，“乙方（張某）在簽訂本協(xié)議前，已詳細(xì)閱讀了本協(xié)議和公示的《L樓盤商品房買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，理解其法律含義，并自愿接受上述全部條款”，實(shí)際上是不恰當(dāng)?shù)貙⒈炯s合同的全部?jī)?nèi)容捆綁于預(yù)約合同之中，有悖預(yù)約合同的基本特征，賦予了預(yù)約合同超越其法律價(jià)值的額外意圖，且本約當(dāng)中有很多空白處以及需要雙方協(xié)商選擇的內(nèi)容尚未能確定，因此無(wú)法依“自愿接受上述全部條款”之表述認(rèn)定張某應(yīng)受該不恰當(dāng)捆綁方式的約束；而且《補(bǔ)充協(xié)議》約定，“《補(bǔ)充協(xié)議》和《L樓盤商品房買賣合同》不一致的，以《補(bǔ)充協(xié)議》為準(zhǔn)”，而《L樓盤商品房買賣合同》約定，“A房產(chǎn)公司同意將房地產(chǎn)廣告和宣傳資料所明示的并對(duì)本合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的事項(xiàng)作為合同條款予以履行”，但《補(bǔ)充協(xié)議》卻約定，“關(guān)于房地產(chǎn)廣告和宣傳資料僅視為要約邀請(qǐng)，不作為合同的組成部分和交付標(biāo)準(zhǔn)”，如此一來(lái)，銷售廣告中的明確許諾均被指為要約邀請(qǐng)。因此，對(duì)銷售廣告中開(kāi)發(fā)商明確許諾的內(nèi)容究竟如何理解，究竟能否兌現(xiàn)，都無(wú)法確定，該部分條款內(nèi)容應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同中的未決條款。上訴人對(duì)于被上訴人因?yàn)閷?duì)預(yù)約合同中的諸多未決條款產(chǎn)生不同認(rèn)識(shí)，致使本約合同未能簽訂，該情形構(gòu)成不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，故上訴人不應(yīng)受到法律上的非難。故二審法院據(jù)此判定撤銷了一審判決，改判支持了上訴人要求被上訴人返還定金的訴求。

律師點(diǎn)評(píng)：《商品房認(rèn)購(gòu)書》的性質(zhì)

按照法理分析：《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》（下簡(jiǎn)稱預(yù)約合同）簽訂于《商品房買賣合同》（下簡(jiǎn)稱本合同或本約）成立前的前契約階段，此時(shí)合同雙方對(duì)本約合同中的有限要點(diǎn)先已達(dá)成合意，這些條款被稱為預(yù)約合同中的已決條款，一般包括但不限于當(dāng)事人的基本情況、商品房的基本情況、價(jià)款與支付方式、簽訂本約的時(shí)限等，商品房預(yù)約合同就是先對(duì)這些已決條款予以確認(rèn)并形成、分配簽訂本約合同請(qǐng)求權(quán)的合同，是一項(xiàng)獨(dú)立的合同，和本約并不是主從合同的關(guān)系。預(yù)約合同按照簽訂本約請(qǐng)求權(quán)的不同可以分為單務(wù)預(yù)約合同和雙務(wù)預(yù)約合同。單務(wù)預(yù)約合同中只有一方享有簽訂本約合同的請(qǐng)求權(quán)，而雙務(wù)預(yù)約合同中，締約雙方均有權(quán)請(qǐng)求對(duì)方訂立本約合同。《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》通常為雙務(wù)預(yù)約合同。預(yù)約合同成立并生效后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者都有權(quán)請(qǐng)求對(duì)方在約定的時(shí)限內(nèi)訂立本約合同。之所以締約雙方先訂立了預(yù)約合同而沒(méi)有直接訂立本約合同，是因?yàn)殡p方對(duì)本約合同的全部?jī)?nèi)容尚未完全達(dá)成一致，很多內(nèi)容尚需要雙方進(jìn)一步磋商。這些尚未能完全達(dá)成一致的條款被稱為預(yù)約合同中的未決條款。締約雙方在進(jìn)一步的磋商中未能就這些未決條款達(dá)成一致意見(jiàn)，產(chǎn)生分歧以至本約合同無(wú)法訂立的，均不可以簡(jiǎn)單歸責(zé)于合同的任何一方。因此說(shuō)，本約不可歸責(zé)于任何一方的原因無(wú)法締結(jié)的，預(yù)約合同自動(dòng)失效或解除（當(dāng)然雙方也可以協(xié)商一致明示解除預(yù)約合同），一方因此收受對(duì)方的定金、預(yù)付款、意向金等都應(yīng)當(dāng)予以返還。

基于以上法理分析，那么，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，在訂立《商品房預(yù)購(gòu)協(xié)議》（預(yù)約合同）時(shí)，應(yīng)當(dāng)了解哪些方面的知識(shí)或注意哪些方面的問(wèn)題呢？

1、必須了解：預(yù)約合同中約定定金的意義在于確認(rèn)已決條款的不可變更性，締約一方不得以對(duì)已決條款有異議為理由拒絕訂立本約合同。否則，守約方就可以適用定金罰則扣除違約方的定金或要求對(duì)方雙倍返還定金。

2、必須了解：預(yù)約合同中哪些條款屬于已決條款？哪些條款屬于未決條款？

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商用商品房預(yù)約合同捆綁正式的商品房買賣合同（本約）的全部?jī)?nèi)容本身會(huì)產(chǎn)生一些問(wèn)題。比如，當(dāng)產(chǎn)生這種捆綁時(shí)，購(gòu)房人會(huì)對(duì)后期簽訂的本約內(nèi)容是否符合其本意產(chǎn)生懷疑，故而增加了簽訂預(yù)約合同的難度。另外，這種捆綁會(huì)導(dǎo)致本約合同的有關(guān)條款內(nèi)容被認(rèn)定為“格式條款”。依照合同法第四十條的規(guī)定，提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。客觀而言，開(kāi)發(fā)商提供的預(yù)約合同捆綁了本約合同的全部?jī)?nèi)容，直接剝奪了締約對(duì)方對(duì)預(yù)約合同中未決條款進(jìn)行磋商的權(quán)利，因此應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效條款。

4、對(duì)于捆綁了本約合同的預(yù)約合同，能否認(rèn)定締約雙方已經(jīng)實(shí)際上簽訂了本約合同呢？比如實(shí)踐當(dāng)中，雙方已經(jīng)就本約合同的全部空白或需要選擇的部分達(dá)成合意，并且本約合同也以合同附件的形式被附屬在預(yù)約合同之后，且開(kāi)發(fā)商足以證明此所附屬的本約合同和將來(lái)雙方需要正式簽訂的本約合同完全一致；那么這種情況下，筆者認(rèn)為雙方的真實(shí)意思表示就是直接訂立本約合同，那么這樣的意思表示依法也應(yīng)當(dāng)受到尊重。只是這個(gè)時(shí)候的“房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書”因?yàn)樗綄俚母郊呀?jīng)排斥掉了全部的未決條款，因此就不能再認(rèn)定其為預(yù)約合同了，他只是和其附件一起構(gòu)成了一個(gè)本約合同，至于嗣后再另行簽訂的本約合同，則只是對(duì)前一個(gè)本約合同的確認(rèn)或變更。

對(duì)于力量相對(duì)薄弱的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，商品房認(rèn)購(gòu)糾紛比較復(fù)雜，在必要的時(shí)候可以聘請(qǐng)專業(yè)房產(chǎn)糾紛處理人士協(xié)助。