一、購買二手房存在哪些法律風(fēng)險

由于在二手房屋交易過程中，往往存在以下法律風(fēng)險點：

（1）來自交易主體方面原風(fēng)險。具體說來也就是出賣人并非房屋所有權(quán)人，未獲得房屋所有權(quán)人的有效授權(quán)。比如說，夫妻雙方的一方瞞著對方把房出售；不通知房屋產(chǎn)權(quán)共有人就私自將房屋賣掉；職工不告知單位便把單位擁有部分產(chǎn)權(quán)的公房出售等。

（2）來自交易房屋方面的風(fēng)險。這包括多種情況：用于交易的房屋為非法建筑或已被列人拆遷范圍；房屋權(quán)屬有爭議；房屋已出租他人，出賣人未依規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)益的；房屋已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；已購公有住房或經(jīng)濟適用房上市出售后會形成新的住房困難的；被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋所有權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的；用于交易的房屋存在質(zhì)量瑕疵。

（3）來自交易手續(xù)方面的風(fēng)險。房屋屬于不動產(chǎn)，其交易規(guī)則有別于一般動產(chǎn)的交易規(guī)則。房屋產(chǎn)權(quán)及相關(guān)權(quán)利的發(fā)生、變更等均需到有關(guān)政府部門進行登記。出賣人僅將房屋交付買受人使用并不足以產(chǎn)生房屋所有權(quán)變動的法律效果。

（4）來自交易合同方面的風(fēng)險。這是跟買賣其他房屋一樣會遇到的問題，如果雙方對權(quán)利義務(wù)約定不明而引發(fā)爭議，那么一方的權(quán)益就會受到損害。

（5）產(chǎn)權(quán)風(fēng)險。購買二手房也要認準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)，以免房屋今后不能出手。按規(guī)定，買賣雙方要交納相關(guān)稅費，辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，房管局才會核發(fā)過戶后的產(chǎn)權(quán)證。

二、如何預(yù)防二手房買賣風(fēng)險

首先，律師見證應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格核查當(dāng)事人的資格。見證律師在對合同各方當(dāng)事人的身份進行調(diào)查和認證時，不能僅依賴當(dāng)事人提供的書面材料，而應(yīng)當(dāng)對當(dāng)事人提供的書面材料進行全面核實。就當(dāng)事人的資格來說，應(yīng)當(dāng)查明自然人或法人的真實身份，其權(quán)利能力和行為能力；代理人的代理資格、代理權(quán)限；當(dāng)事人的資信狀況、履約能力以及合同履行的可行性。對企業(yè)來說，應(yīng)當(dāng)調(diào)查企業(yè)的工商登記、稅務(wù)登記、外貿(mào)許可、特許經(jīng)營、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、專利商標(biāo)等等，對相關(guān)證據(jù)和材料，還應(yīng)當(dāng)?shù)接嘘P(guān)部門進行必要的核實。

其次，律師見證應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎審查見證事項的合法性。律師見證的目標(biāo)之一就是見證某一法律行為或法律事實的合法性，因此律師見證必須對見證事項的合法性進行審查。如果律師所做的見證只是行為見證，只對當(dāng)事人在合同上簽字及蓋章的真實性做見證，并不對所簽合同的內(nèi)容作見證。那么律師做為法律人士的專業(yè)屬性就不能得到體現(xiàn)。律師見證之所以不同于一般人的的作證，就在于見證律師還擔(dān)負著對見證事項合法性審查的義務(wù)。

第三、律師見證應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查見證事項的真實性。在從事合同見證業(yè)務(wù)時，律師除了要查明當(dāng)事人提交材料的真實性外，還應(yīng)當(dāng)確定當(dāng)事人的意思表示是否真實、明確，是否存在因欺詐、脅迫、乘人之危，使對方當(dāng)事人作出違背真實意思的表示的情況，當(dāng)事人是否存在重大誤解的情況等。

第四、見證律師在出具律師見證書之前，應(yīng)當(dāng)逐一核查見證材料是否完全符合法律規(guī)定的形式要件。